24 августа 2026 года руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик сообщил: уровень покрытия задолженности российских застройщиков по проектному финансированию деньгами на эскроу-счетах по итогам первого полугодия опустился ниже 70% — до 69,6%. Это минимальное значение за последние шесть лет, с момента перехода отрасли на эскроу-модель.
Что показывают данные ЕРЗ
На 1 июля у российских девелоперов накопилось почти 11 трлн рублей долга по проектному финансированию, тогда как на эскроу-счетах лежит 7,5 трлн рублей средств покупателей. Год назад покрытие составляло 73%.
Причина снижения — эскроу-счета наполняются медленнее, чем растёт кредитная нагрузка строек. Свою роль играет распространение рассрочек: сделка заключена, но деньги приходят на счёт частями, и банк видит меньше «живого» покрытия по кредиту. Для застройщика это означает более дорогое проектное финансирование — ставка по нему напрямую зависит от наполненности эскроу.
География: от 36% в Краснодарском крае до 219% в Карелии
- Минимальное покрытие — Краснодарский край: 36% (год назад было на 8 п.п. выше); далее ХМАО (41%), Хакасия и Адыгея (по 49%), Липецкая область (50%).
- Максимальное — Карелия: 219%, Кабардино-Балкария (198%), Брянская область (197%), Бурятия (174%), Мордовия (165%).
- Москва и Подмосковье держатся на уровне 70–72%, Санкт-Петербург — 70%, Ленинградская область — 57%.
Параллельный сигнал: 60% московских новостроек — со скидками
В тот же день главный аналитик «Циана» Алексей Попов привёл ещё одну характерную цифру: доля лотов с дисконтом на первичном рынке Москвы достигла примерно 60% — за год показатель вырос на 15 п.п. Средняя скидка не превышает 8%: в ликвидных проектах это 2–5%, а в корпусах с большим объёмом непроданных квартир — 15–20% и более. Фон известен: продажи новостроек Москвы за семь месяцев упали на треть, и девелоперы борются за каждого покупателя.
Что это значит для инвестора
Прямого риска для денег покупателей эскроу-модель не создаёт — средства на счетах защищены. Но связка «дешевеющее покрытие — дорожающее финансирование — падающие продажи» означает, что маржа застройщиков сжимается, а стимулы к скидкам и рассрочкам усиливаются. Для инвестора это двоякий сигнал. С одной стороны, на первичном рынке появляются точечные возможности: в проектах с навесом непроданных остатков дисконт 15–20% — реальность, и переговорная позиция покупателя сильна как никогда. С другой — важно отличать скидку сильного проекта от скидки проблемного: смотреть наполнение эскроу, темпы продаж корпуса и долговую нагрузку конкретного девелопера.
Часть капитала в такой фазе логично работает вне первички — например, в флиппинге на вторичном рынке, где спрос сейчас растёт, или в квартирах под реновацию с горизонтом переоценки, не зависящим от продаж застройщиков. АВИВ Капитал при отборе первичных объектов проверяет экономику проекта и финансовую устойчивость девелопера до сделки — именно на таких рынках эта проверка приносит больше всего.
Вопросы и ответы
Что такое покрытие долга застройщиков эскроу-счетами?
Это отношение денег дольщиков на эскроу-счетах к долгу застройщиков перед банками по проектному финансированию. Чем выше покрытие, тем дешевле кредит для девелопера и устойчивее экономика строек: на 1 июля 2026 года показатель составил 69,6% при долге почти 11 трлн рублей.
Почему покрытие эскроу снижается в 2026 году?
По оценке ЕРЗ, эскроу-счета наполняются медленнее, чем растёт долг, — в том числе из-за распространения рассрочек: квартира продана, но деньги поступают на счёт частями. Год назад покрытие составляло 73%, сейчас — 69,6%.
Опасно ли это для покупателей и инвесторов?
Деньги дольщиков на эскроу-счетах застрахованы и защищены законом, поэтому риска потери средств нет. Но для застройщиков проектное финансирование дорожает, что усиливает давление на их маржу — отсюда рост скидок и рассрочек, а значит, выбор проекта и оценка его экономики становятся важнее.
Источники: РИА Недвижимость — данные ЕРЗ о покрытии долга застройщиков, РИА Недвижимость — «Циан» о скидках на новостройки Москвы, ЕРЗ.РФ — первоисточник статистики проектного финансирования. Публикация носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной или юридической рекомендацией.
Как выбирать объекты, когда застройщики под давлением?
Расскажем, где скидки девелоперов — возможность, а где — сигнал риска.