Суть стратегии в одном абзаце
Инвестор покупает квартиру в доме, включённом в программу реновации, по цене «старого фонда». До расселения квартира сдаётся в аренду и генерирует доход. При расселении собственник получает новую квартиру в современном ЖК — обычно большей площади и существенно дороже за квадратный метр. После недорогого ремонта новая квартира продаётся по рыночной цене новостройки. Разница между ценой входа в «хрущёвку» и ценой выхода из новостройки — и есть прибыль инвестора.
Механика: четыре источника дохода
- Дисконт старого фонда. Квадратный метр в пятиэтажке под снос стоит на 25–40% дешевле метра в новостройке того же района.
- Прирост площади. По стандартам реновации кухни, санузлы и коридоры в новых домах больше — равнозначная квартира обычно прибавляет 15–30% метража.
- Арендный поток. Пока дом ждёт расселения, квартира сдаётся и приносит 4–6% годовых на вложенный капитал.
- Ремонт с плечом. Ремонт в новой квартире стоит дешевле (ровные стены, новые коммуникации), а возвращается в цене продажи с коэффициентом выше единицы.
Интересна стратегия домов под снос?
АВИВ Капитал отбирает дома с ближайшими сроками расселения и ведёт сделку под ключ: аренда, обмен, ремонт, продажа.
Как выбрать правильный дом под снос
Доходность стратегии почти целиком определяется выбором дома. Что анализируется перед сделкой:
- Этап программы. Дом должен стоять в утверждённых графиках расселения; приоритет — дома 1–2 очереди с построенной или строящейся стартовой площадкой рядом.
- Район и будущий ЖК. Куда конкретно переселяют: класс новостройки, транспорт, цены реальных сделок в ней.
- Параметры квартиры. Максимальную выгоду дают квартиры с минимальной ценой за метр и стандартными планировками — за них при обмене дают полноценные новые метры.
- Юридическая чистота. Стандартная проверка вторички плюс отсутствие статуса «аварийный с немедленным расселением» — там действуют другие правила.
- Арендный потенциал. Состояние, позволяющее сдавать без вложений: каждый месяц аренды снижает срок окупаемости.
Таймлайн сделки
| Этап | Срок | Что происходит с деньгами |
|---|---|---|
| Покупка и запуск аренды | 1–2 мес | Вход по цене старого фонда, начало арендного потока |
| Ожидание расселения | 12–36 мес | Аренда покрывает расходы и даёт 4–6% годовых |
| Получение новой квартиры | 2–4 мес | Оформление равнозначной квартиры в новостройке |
| Ремонт и продажа | 3–5 мес | Предпродажный ремонт, продажа по цене новостройки |
Пример сделки с цифрами
Сделка из практики АВИВ Капитал:
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Объект | 2-к квартира, Москва, 44 м² (дом под снос) |
| Покупка | 13 млн ₽ |
| Арендный доход до расселения | 1,04 млн ₽ |
| Ремонт в новой квартире (60 м²) | 2,4 млн ₽ |
| Продажа через 34 месяца | 27 млн ₽ |
| Доходность инвестора | ~20% годовых |
Обратите внимание на прирост площади: вместо 44 м² в старом доме инвестор получил и продал 60 м² в новостройке — это и есть главный рычаг стратегии.
Частые вопросы
Да, при правильном выборе дома: новая квартира при расселении обычно больше по площади и дороже за метр, а до расселения объект приносит арендный доход.
Для инвестиций отбираются дома с горизонтом 1–3 года — по утверждённым графикам этапов и готовности стартовых площадок рядом.
Целевая — 20–25% годовых с учётом аренды, прироста стоимости при обмене и продажи после ремонта.
Квартира продолжит сдаваться в аренду — стратегия остаётся доходной, снижается лишь годовая ставка. Именно поэтому арендный потенциал — обязательный критерий выбора объекта.