18 сентября 2026 года «Ведомости» и РИА Недвижимость сообщили, что закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «ВИМ Недвижимость» под управлением УК «ВИМ Сбережения» купил у девелопера Forma, входящего в группу ПИК, строящийся бизнес-центр «Фрейм» на Пресненском Валу у Белорусского вокзала в Москве. Сумму сделки стороны не раскрыли, но участники рынка оценивают её в 27–29 млрд рублей — при том что после ввода объекта в эксплуатацию в 2029 году его рыночная стоимость может вырасти до 40–45 млрд рублей.
Что известно о сделке с бизнес-центром «Фрейм»
Комплекс расположен рядом с Белорусским вокзалом и должен быть сдан в 2029 году. Общая площадь «Фрейма» составит 69,7 тыс. кв. м, из которых на офисы придётся 60,9 тыс. кв. м арендопригодной площади. Помимо офисных блоков в проект заложены ритейл, образовательные и спортивные помещения. Для «ВИМ Сбережений» это первая покупка объекта без действующего арендатора — фонд заходит в проект на стадии строительства, а не выкупает уже сданный в аренду актив.
Сколько стоит объект: оценки экспертов
Официальную цену сделки ПИК и «ВИМ Сбережения» не назвали, но независимые консультанты дали близкие ориентиры. Руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян оценил стоимость «Фрейма» в текущем виде в 27–29 млрд рублей. Похожую цифру — 25–28 млрд рублей — называет директор департамента инвестиций и рынков капитала Bright Rich | Corfac International Екатерина Андреева. При этом партнёр NF Group Станислав Бибик оценивает рыночную стоимость объекта после ввода в эксплуатацию в 40–45 млрд рублей с учётом НДС. Разница между ценой входа и прогнозной стоимостью готового актива — порядка 50–60% за неполные три года, и именно эта разница определяет экономику сделки для фонда.
Почему фонды недвижимости выходят на рынок офисов
Сделка укладывается в более широкий тренд: институциональный капитал активно наращивает вложения в закрытые фонды недвижимости. По данным депозитария «Инфинитум», стоимость чистых активов ЗПИФов, владеющих складской недвижимостью, в августе достигла 353,8 млрд рублей — это на 60% больше, чем годом ранее, и на 26% больше, чем на начало 2026 года. Логика та же, что и у складских фондов: при ключевой ставке 14% и ограниченном предложении качественных офисов в Москве покупка объекта на стадии стройки с дисконтом к будущей рыночной цене — один из немногих способов получить доходность выше депозита без валютных и фондовых рисков. Разница в том, что фонд «ВИМ Сбережения» впервые пошёл на такую сделку без гарантированного арендатора, то есть принял на себя не только строительные, но и рыночные риски сдачи площадей к 2029 году.
Что это значит для частного инвестора
Логика сделки с «Фреймом» — купить актив на этапе строительства дешевле его будущей рыночной цены и заработать на разнице к моменту ввода — лежит в основе большинства стратегий работы с недвижимостью, доступных не только фондам с многомиллиардным чеком, но и частным инвесторам. В сегменте жилья похожий принцип реализован во флиппинге и в работе с домами под реновацию, а в сегменте коммерческой недвижимости — в проектах Light Industrial, где склады небольшого формата покупаются на ранней стадии и с дисконтом. Прежде чем включить объект в портфель, команда АВИВ Капитал проверяет юридическую чистоту актива, оценивает реальный дисконт к рынку и сопровождает сделку от заключения договора до выхода — тот же набор шагов, который институциональные фонды проходят перед покупкой бизнес-центра. Частному инвестору для доступа к похожей модели не нужен фонд на десятки миллиардов: с этой логикой можно ознакомиться в материалах об инвестициях в Light Industrial и об инвестициях в недвижимость Дубая.
Вопросы и ответы
Что такое ЗПИФ недвижимости и зачем он покупает офис на этапе стройки?
Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) недвижимости собирает деньги пайщиков и вкладывает их в конкретные объекты — склады, офисы, торговые центры. Покупка на этапе строительства обычно обходится дешевле готового актива с арендаторами, поэтому фонд рассчитывает заработать на росте стоимости к моменту ввода в эксплуатацию.
Сколько может заработать фонд «ВИМ Сбережения» на сделке с «Фреймом»?
По оценкам консультантов рынка, текущая стоимость объекта составляет 27–29 млрд рублей, а после ввода в эксплуатацию в 2029 году его рыночная цена может достичь 40–45 млрд рублей — то есть потенциальный рост стоимости актива оценивается в 50–60% за неполные три года без учёта риска недостроя и заполняемости.
Может ли частный инвестор вложиться в подобную стратегию с меньшим бюджетом?
Да, тот же принцип покупки объекта на ранней стадии с дисконтом к будущей рыночной цене применяется в проектах меньшего масштаба — флиппинге квартир, домах под реновацию, участках земли и объектах формата Light Industrial, где порог входа существенно ниже, чем в крупных ЗПИФах коммерческой недвижимости.
Источники: Ведомости — детали сделки ЗПИФ «ВИМ Недвижимость» и оценки экспертов, РИА Недвижимость — характеристики бизнес-центра «Фрейм», Ведомости — данные «Инфинитум» о росте активов ЗПИФ недвижимости. Публикация носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной или юридической рекомендацией.
Хотите зарабатывать на разнице между ценой стройки и рынком?
АВИВ Капитал подбирает объекты недвижимости с дисконтом к рыночной стоимости и сопровождает сделку от проверки актива до выхода.