8 октября 2026 года стало известно о результатах опроса аналитического центра «Движение.ру»: за последние два года вознаграждение банков застройщикам жилья выросло по медиане на 64%, а в среднем — на 102%. Это быстрее, чем любые другие статьи расходов девелоперов — от стройматериалов до коммерческих затрат. В опросе участвовали 52 компании из топ-150 крупнейших застройщиков страны, и у каждого второго проекта, по их собственной оценке, есть риск сорвать сроки сдачи из-за нехватки банковского финансирования.
Что показал опрос «Движения.ру»
В анонимном анкетировании участвовали 52 девелопера из топ-150 застройщиков жилья по объёму строительства — с проектами во всех федеральных округах России и сроками ввода в 2026–2027 годах. По данным аналитиков, банковское вознаграждение выросло у респондентов сильнее любых других расходов:
- строительно-монтажные работы — на 18% по медиане (20% в среднем);
- служба заказчика — на 12% (15%);
- коммерческие расходы — на 20% (34%);
- вознаграждение банков — на 64% (102%).
При этом 22% застройщиков отдают банкам 20% выручки и больше, а 37% — свыше 15%. Почти половина компаний на старте проекта планировала уложиться в 5% расходов на банковские услуги (медиана плана — 5,2%), но фактическая доля превысила 10% у 52% участников опроса.
Почему застройщики не могут уйти к другому банку
Механизм проектного финансирования привязывает девелопера к одному кредитору через эскроу-счета — перенести их в другой банк по ходу строительства нельзя. По описанию аналитиков, типичная схема выглядит так: банк выдаёт кредит, которого заведомо не хватает, и обещает увеличить лимит позже. Когда застройщик приходит за дополнительными деньгами, условия оказываются хуже, чем на старте, а отказаться от них и уйти к конкуренту невозможно — альтернативного предложения просто нет.
Опрос зафиксировал масштаб проблемы: у 59% проектов есть риск срыва сроков строительства из-за нехватки кредитного лимита, 55% проектов изначально стартовали с недостаточными лимитами, а у 43% уже возникли сложности с получением дополнительного финансирования. Основатель форума «Движение» Илья Пискулин считает, что баланс между застройщиками и банками нарушен: «Услуги банков обходятся покупателю квартиры уже более чем в 20% цены. То, что было создано для снижения рисков, начало их создавать».
Из чего складываются скрытые банковские расходы
Помимо процентов по кредитной линии застройщики платят банкам за сопутствующие услуги:
- до 2% от суммы финансирования — за организацию сделки и выход на кредитный комитет;
- до 0,35% — за резервирование лимита;
- до 0,7% — за невыбранную часть кредита;
- от 0,5 до 1,5% от лимита — за продукты экосистемы банка (обучение сотрудников, страховка, заказные исследования), которые банк навязывает при оформлении кредита.
У одного из опрошенных девелоперов совокупные банковские услуги сверх процентов по кредиту и без учёта ипотечных программ доходили до 6,5% от лимита. Расчётная рентабельность застройщиков по опросу составляет 10,3% по медиане — но достичь её можно только при продаже всех квартир по плановым ценам и в плановые сроки, а на фоне большого объёма предложения и обновлённых условий семейной ипотеки аналитики считают такой сценарий малореалистичным.
Что это значит для инвестора
Рост банковской нагрузки на застройщиков напрямую повышает риск инвестиций в жильё на этапе строительства: чем туже у девелопера с кредитными лимитами, тем выше вероятность задержек, удорожания и — в худшем случае — проблем с достройкой объекта. Для частного инвестора это дополнительный аргумент в пользу стратегий, которые не зависят от финансовой устойчивости конкретного застройщика, — например, флиппинга готовых квартир на вторичном рынке или участия в программе реновации, где риски проектного финансирования девелопера уже не актуальны (подробнее — в материале о квартирах в домах под снос). В АВИВ Капитал перед включением объекта в стратегию проверяют финансовое состояние застройщика и историю сдачи его домов, а в сделки с вторичным жильём заходят только после юридической проверки и оценки реальной, а не заявленной стоимости объекта.
Вопросы и ответы
Почему у застройщиков выросли расходы на банки?
Из-за проектного финансирования через эскроу-счета девелопер привязан к одному банку и не может уйти к конкуренту за более выгодными условиями. Пользуясь этим, банки на этапе допфинансирования предлагают застройщикам худшие условия, а также навязывают платные сопутствующие услуги — от организации сделки до продуктов экосистемы.
Отразится ли рост банковских расходов на ценах новостроек?
Застройщики закладывают расходы в цену квадратного метра, но при большом объёме непроданного жилья и слабом спросе переложить их на покупателя целиком не получается. Риск скорее проявится в сжатии маржи девелоперов и задержках сдачи части проектов, а не в резком росте цен.
Как инвестору снизить риск при покупке жилья у застройщика?
Перед покупкой на этапе строительства стоит проверить финансовую устойчивость девелопера, покрытие его эскроу-счетов и историю своевременной сдачи прежних объектов. Альтернатива — готовые объекты на вторичном рынке или в программе реновации, где риск недостроя из-за проблем с банковским финансированием застройщика не актуален.
Источники: РИА Недвижимость — опрос «Движения.ру» о вознаграждении банков застройщикам, Российская газета — рост расходов застройщиков на банковские услуги, Mail Финансы — детали исследования «Движения.ру». Публикация носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной или юридической рекомендацией.
Хотите инвестировать в недвижимость без риска долгостроя?
Расскажем на бесплатной консультации, какие стратегии АВИВ Капитал — от флиппинга вторичных квартир до реновации — не зависят от финансовой устойчивости застройщика.