18 сентября 2026 года «Ведомости» опубликовали данные консалтинговых компаний Remain, Commonwealth Partnership и Bright Rich | Corfac International о резком снижении вакансии на складах Московского региона, а также статистику специализированного депозитария «Инфинитум» о росте активов складских ЗПИФов. Вакансия в логопарках за 2,5 месяца упала с 8,3% до 6%, а объём фондов, вкладывающих в склады, вырос за год на 60% — до 353,8 млрд рублей. Оба процесса отражают один тренд: спрос на индустриальную недвижимость обгоняет предложение, а частные деньги идут в этот сегмент вслед за арендаторами.
Вакансия на складах Подмосковья: цифры
По данным консалтинговой компании Remain, к середине сентября 2026 года доля свободных площадей в логистических парках Московского региона снизилась до 6% — это 1,7 млн кв. м из общего предложения. В конце июня показатель составлял 8,3%, или 2,4 млн кв. м. Таким образом, вакансия сократилась на 2,3 процентного пункта, а рынок недосчитался около 700 тыс. кв. м свободных площадей всего за 2,5 месяца.
Похожую динамику фиксируют и другие консультанты. По данным Commonwealth Partnership, вакансия в складах класса А снизилась с 7,8% в июне до 6,6% к началу сентября. Bright Rich | Corfac International отмечает, что объём предложений в субаренду за период с июля по середину сентября сократился на 38,3% — до 432,8 тыс. кв. м, тогда как прямая вакансия (площади от собственников и застройщиков) осталась стабильной — на уровне 3,9–4%.
Почему освобождаются склады, а не появляются новые
Гендиректор Remain Александр Федоров объясняет резкое сокращение вакансии «вымыванием» с рынка почти всех площадей, которые компании выставляли в субаренду, — это около 500 тыс. кв. м, по половине из которых уже заключены сделки. Компании, ранее сдававшие излишки логистических мощностей другим арендаторам на фоне охлаждения собственного бизнеса, начали забирать эти площади обратно: спрос на индустриальную недвижимость в 2026 году снова растёт, и держать свободные метры «про запас» становится невыгодно.
Деньги инвесторов идут в складские ЗПИФы
Параллельно с сокращением вакансии растёт интерес частных инвесторов к складской недвижимости через закрытые паевые инвестиционные фонды. По данным спецдепозитария «Инфинитум», в августе 2026 года активы ЗПИФов, специализирующихся на складах, достигли 353,8 млрд рублей — рост на 60% за год и на 26% с начала 2026 года.
Инвестиционная группа Accent оценивает рынок иначе: по её подсчётам, фонды, обращающиеся на Московской бирже, стоят 187,82 млрд рублей. С учётом новых размещений их капитализация выросла за год на 33,3% (46,9 млрд рублей), без учёта новичков — на 17,4% (24,5 млрд рублей); за восемь месяцев 2026 года рост составил 14%. Расхождение в оценках объясняется разной методологией, но направление тренда обе стороны фиксируют одинаковое: капитал продолжает идти в складские фонды на фоне снижения доходности депозитов.
Что это значит для инвестора
Склады и производственно-складские помещения формата Light Industrial остаются одним из немногих сегментов коммерческой недвижимости России, где одновременно растут и ставки аренды, и стоимость активов, — снижение вакансии почти всегда предшествует новому витку роста арендных ставок. Для частного инвестора это означает, что вход в сегмент через ЗПИФ или напрямую в объект остаётся актуальным, но требует избирательности: не все складские площади одинаково ликвидны, а часть предложения, вернувшегося сейчас с рынка субаренды, может снова появиться при новом охлаждении спроса.
АВИВ Капитал работает со складами и Light Industrial как с точечными объектами: команда проверяет локацию, состояние здания и арендопригодность до сделки, а не полагается на усреднённую статистику по рынку. Подробнее о том, как устроена стратегия, — в материале «Инвестиции в Light Industrial: почему склады стали самым доходным сегментом». Тем, кто рассматривает альтернативные стратегии, может быть полезен материал об инвестициях в земельные участки Подмосковья.
Вопросы и ответы
Что такое ЗПИФ недвижимости и чем он отличается от прямой покупки склада?
Закрытый паевой инвестиционный фонд объединяет деньги инвесторов для покупки коммерческих объектов, а инвестор получает не сам склад, а пай — долю в фонде. Это снижает порог входа и снимает вопросы эксплуатации объекта, но доходность зависит от управляющей компании и состава портфеля фонда.
Почему вакансия на складах падает, если новые логопарки продолжают строить?
Ввод новых объектов идёт медленнее, чем рост спроса: компании, ранее сдававшие излишки площадей в субаренду, начали забирать их обратно под собственные нужды, а не искать новых арендаторов. Это разово сократило предложение примерно на 700 тыс. кв. м без соответствующего прироста нового строительства.
Стоит ли частному инвестору сейчас вкладываться в складскую недвижимость?
Снижение вакансии и рост стоимости паёв ЗПИФов говорят о том, что сегмент остаётся привлекательным, но решение стоит принимать по конкретному объекту или фонду, а не по среднерыночной статистике — ликвидность и качество актива у разных площадок сильно различаются.
Источники: Ведомости — вакансия в складах Московского региона упала до 6%, Ведомости — активы складских ЗПИФов выросли за год на 60%. Публикация носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной или юридической рекомендацией.
Рассматриваете вход в складскую недвижимость или Light Industrial?
Команда АВИВ Капитал поможет оценить конкретный объект, а не полагаться на среднерыночную статистику.