7 сентября 2026 года РИА Недвижимость опубликовало данные исследования риелторской компании Vysotsky Estate: рост цен на квартиры в старом жилом фонде Москвы за последние пять лет не покрыл инфляцию. Аналитики сравнили динамику цен в 16 контрольных районах города за период с июля 2021 по июль 2026 года с накопленной инфляцией и доходностью банковских депозитов — и во всех трёх исследованных сегментах старый фонд уступил обеим альтернативам.
Что показало исследование старого фонда Москвы
Для анализа выбрали 16 районов с невысокой долей свежей вторички и разделили их на три группы: локации с массовым старым фондом (Северное Тушино, Бабушкинский, Выхино-Жулебино, Лосиноостровский, Северное Чертаново, Новокосино, Теплый Стан, Ясенево, Капотня), районы с сильным реновационным влиянием (Гольяново, Люблино, Перово, Нагорный) и локации с престижным старым фондом (проспект Вернадского, Таганский, Якиманка). В расчёт брали только рост цены квадратного метра — без затрат на ремонт, содержание, простой при продаже и без учёта возможного арендного дохода.
Результат: номинально жильё в старом фонде подорожало на 27,4–43,3% в зависимости от группы. Но накопленная инфляция за пять лет составила, по оценке Vysotsky Estate, около 50,7%, а депозитная альтернатива дала бы порядка 83,1% номинально. В реальном выражении, то есть с поправкой на инфляцию, массовый старый фонд потерял около 8,8% покупательной способности, реновационная корзина — около 10,3%, престижный старый фонд — около 12,6%.
Цифры по районам
- Бабушкинский район: цена «квадрата» выросла на 33,8% до 285 тыс. руб., но в реальном выражении жильё подешевело на 11,2% — худший результат в группе массового фонда.
- Выхино-Жулебино: номинальный рост 43,3% до 258 тыс. руб. за кв. м, реальное падение — 4,9%, лучший результат по всей выборке.
- Таганский район: номинальный рост 27,4% до 419 тыс. руб. за кв. м, но реальное падение — 15,5%, худший результат среди престижного сегмента.
На примере квартиры площадью 60 кв. м из массовой корзины: летом 2021 года она стоила около 11,9 млн рублей, к июлю 2026 года — около 16,4 млн рублей. Номинальная прибыль — 4,5 млн рублей. Но чтобы только сохранить покупательную способность, цена должна была вырасти до 17,9 млн рублей, а депозит за тот же срок принёс бы владельцу около 21,8 млн рублей. Разрыв между квартирой и депозитом — около 5,4 млн рублей.
Почему пассивное владение квартирой проигрывает
Ключевая ставка Банка России держится на уровне 14% (на 8 сентября 2026 года) уже длительное время, и депозиты несколько лет подряд давали высокую номинальную доходность, пока рост цен на вторичное жильё в старом фонде отставал. Часть спроса при этом уходит в новостройки и в «новую вторичку» — квартиры в домах после 2015 года с готовой отделкой, которые дорожают быстрее. По данным аналитического центра IRN.RU, в августе 2026 года вторичный рынок Москвы прибавлял 0,7–0,8% в месяц во многом за счёт перетока покупателей с рынка новостроек — но даже такая динамика не меняет картину на горизонте пяти лет.
При этом методика Vysotsky Estate не учитывала расходы собственника — ремонт, налоги, простой при продаже. С их учётом реальный результат владения старым фондом, скорее всего, ещё хуже, чем показывает исследование.
Что это значит для инвестора
Главный вывод исследования: расчёт на то, что квартира в старом фонде Москвы просто вырастет в цене быстрее инфляции, на горизонте нескольких лет не оправдывается — и это подтверждается всеми 16 районами выборки, независимо от престижности локации. Пассивное владение работает как инструмент сбережения хуже банковского депозита.
Устойчивее выглядят стратегии, где доход создаётся не ожиданием роста цены, а действием с объектом. Например, флиппинг квартир — покупка объекта с дисконтом, ремонт и быстрая перепродажа — захватывает маржу независимо от того, куда движется рынок в среднем. А в трёх из 16 районов исследования (Гольяново, Люблино, Перово, Нагорный) цену как раз двигает реновация: как устроена инвестиционная стратегия на квартирах под снос, разбирали отдельно. АВИВ Капитал в таких сделках берёт на себя проверку объекта и его юридической чистоты, отбор лотов с дисконтом к рынку и сопровождение сделки — то есть результат зависит не только от того, обгонит рынок инфляцию или нет.
Вопросы и ответы
Значит ли исследование, что покупать вторичное жильё в Москве невыгодно?
Речь о конкретной задаче — пассивном сохранении капитала через ожидание роста цены. Если жильё покупают для проживания или как объект для ремонта и перепродажи, а не как «вклад в квадратных метрах», расчёт меняется.
Как в исследовании считали инфляцию и доходность депозитов?
Vysotsky Estate сопоставила цены июля 2021 и июля 2026 года с оценочной накопленной инфляцией за этот период (около 50,7%) и с номинальной доходностью банковских вкладов за тот же срок (около 83,1%).
Какие районы Москвы показали худший и лучший результат?
Худший результат — Таганский район, где жильё в реальном выражении подешевело на 15,5%. Лучший среди рассмотренных — Выхино-Жулебино с падением реальной стоимости на 4,9%.
Источники: РИА Недвижимость — исследование Vysotsky Estate о старом фонде Москвы, РБК Недвижимость — данные IRN.RU о росте цен на вторичном рынке Москвы, Банк России — динамика ключевой ставки. Публикация носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной или юридической рекомендацией.
Хотите, чтобы недвижимость обгоняла инфляцию и депозиты?
Расскажем, как активные стратегии — флиппинг, реновация, Light Industrial — приносят результат, который не зависит от того, обгонит рынок инфляцию или нет.