6 октября 2026 года аналитики компании Consul Group на платформе Asseto сообщили, что в III квартале 2026 года в Москве было продано и сдано в аренду 701 тыс. кв. м коммерческой недвижимости — на 23,7% меньше, чем за аналогичный период 2025 года. Падение затронуло крупные лоты, бизнес-центры и центральные округа столицы, но спрос на склады подскочил более чем в 10 раз.
Что произошло со спросом на коммерческую недвижимость Москвы
Данные Consul Group распространила РБК Недвижимость, их подтвердила «Российская газета». Сокращение спроса в III квартале 2026 года коснулось прежде всего крупных лотов: объекты площадью свыше 5 тыс. кв. м потеряли 47,1% спроса, опустившись до 228 тыс. кв. м, а помещения 1–5 тыс. кв. м — 11,2%, до 178 тыс. кв. м. Лоты 0,5–1 тыс. кв. м почти не изменились (–1,5%, 63 тыс. кв. м). Выросли только самые мелкие форматы: сегмент 20–100 кв. м прибавил 8% (87 тыс. кв. м), а 100–500 кв. м — 1,1%.
Склады против офисов: цифры по сегментам
- Склады — рост более чем в 10 раз, с 10 тыс. до 127 тыс. кв. м;
- Многофункциональные комплексы — рост на 64,1%, до 26 тыс. кв. м;
- Бизнес-центры — падение на 63,8%, до 128 тыс. кв. м;
- Торговые центры — падение на 26,2%, до 38 тыс. кв. м;
- Административные здания — падение на 16,7%, до 157 тыс. кв. м;
- Стрит-ретейл — падение на 13,7%, до 140 тыс. кв. м.
Изменилась и география сделок: рост зафиксирован лишь в четырёх округах — Троицком (+685%), Новомосковском (+134%), Северо-Западном (+81,4%) и Северном (+18,2%). Сильнее всего спрос упал в центре Москвы — на 56,3%, и в Зеленограде — на 54,3%, а в ЮАО, СВАО, ЮВАО и ЗАО — на 40–50%.
Причины охлаждения: дорогие деньги и переоценка рисков
Падение спроса на крупные офисные и торговые объекты происходит на фоне общего сжатия инвестиций в коммерческую недвижимость Московского региона. По данным IBC Real Estate, на которые ссылается «Коммерсантъ», за первое полугодие 2026 года объём вложений в сегмент упал на 53% год к году, до 120 млрд рублей, — это минимум с 2022 года. Высокая стоимость заёмных денег заставляет инвесторов и арендаторов отказываться от крупных и дорогих площадей в пользу компактных форматов с быстрой окупаемостью, а бизнес, зависящий от трансграничной логистики, параллельного импорта и локализации производства, всё активнее арендует и покупает склады.
Что это значит для инвестора
Классическая коммерция — крупные бизнес-центры и торговые центры в центре Москвы — теряет привлекательность: высокий порог входа, долгая окупаемость и обвалившийся спрос делают такие активы рискованными на горизонте 2027 года. Склады и небольшие форматы, напротив, показывают кратный рост — это совпадает со стратегией АВИВ Капитал в сегменте Light Industrial, где инвестор входит в готовый или строящийся объект с понятным арендатором и более коротким циклом окупаемости, чем в офисной недвижимости. Вместе с перетоком капитала в логистику растёт и интерес к земле под складскую застройку на периферии Москвы — подробнее об этих стратегиях мы писали в материалах про инвестиции в Light Industrial и инвестиции в земельные участки. При отборе объектов в этих сегментах АВИВ Капитал проверяет юридическую чистоту, ликвидность локации и денежный поток от текущих или потенциальных арендаторов, прежде чем включить актив в портфель.
Вопросы и ответы
Почему спрос на офисы и торговые центры в Москве упал, а на склады вырос?
Дорогие кредиты и высокая ключевая ставка снижают привлекательность крупных объектов с долгой окупаемостью. Склады нужны бизнесу для параллельного импорта и локализации производства, поэтому спрос на них вырос более чем в 10 раз за год.
В каких округах Москвы вырос спрос на коммерческую недвижимость?
Рост зафиксирован только в четырёх округах: Троицком (+685%), Новомосковском (+134%), Северо-Западном (+81,4%) и Северном (+18,2%). Это периферийные зоны с развитой логистической инфраструктурой.
Стоит ли частному инвестору рассматривать склады как альтернативу офисам?
Складской сегмент показывает кратный рост спроса на фоне падения интереса к офисам и торговым центрам, но входить в такие активы стоит после проверки локации, арендатора и юридической чистоты объекта — самостоятельно оценить это сложно без профильной экспертизы.
Источники: РБК Недвижимость — данные Consul Group о спросе на коммерческую недвижимость Москвы в III квартале 2026 года, Российская газета — подтверждение данных о падении спроса на 23,7%, Коммерсантъ — данные IBC Real Estate об инвестициях в коммерческую недвижимость Москвы. Публикация носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной или юридической рекомендацией.
Рассматриваете вход в склады или землю под логистику?
Команда АВИВ Капитал поможет подобрать объект, проверить юридическую чистоту и сопроводить сделку от выбора актива до выхода на доход.