28 августа 2026 года аналитический центр ДОМ.РФ опубликовал данные по ипотечному рынку за июль: доля кредитов по рыночным программам впервые с 2023 года превысила половину всех выдач в стране. Из 90 тысяч ипотечных кредитов на 370 млрд рублей, оформленных крупнейшими банками, 59 тысяч на 186 млрд рублей пришлось на рыночную ипотеку без государственных субсидий.
Рыночная ипотека обошла льготную впервые с 2023 года
По данным ДОМ.РФ, за год количество рыночных ипотечных кредитов выросло в 1,9 раза, а их объём — в 2,6 раза. В результате доля рыночных программ в общем объёме выдач превысила 50% — такого не было с 2023 года, когда льготная ипотека на новостройки ещё не занимала доминирующее место в структуре сделок.
Показательно и то, что рыночная ипотека чаще используется для покупки готового жилья, а не строящегося. Доля кредитов на вторичном рынке в июле составила 39% от всех выдач, впервые обогнав долю ипотеки на новостройки — 38%.
Ипотека в цифрах: итоги июля
- 90 тыс. ипотечных кредитов на 370 млрд ₽ выдали крупнейшие банки в июле — на 11% больше по числу и на 4% по объёму, чем годом ранее
- 59 тыс. кредитов на 186 млрд ₽ — рыночная ипотека без государственной поддержки
- 31 тыс. кредитов на 184 млрд ₽ — льготные программы, из них 25,1 тыс. на 150,3 млрд ₽ — семейная ипотека
- Ставки по рыночным программам в июле остались на уровне 18,7–19,2% годовых — банки почти не снижали их весь месяц
- С начала 2026 года выдано 606 тыс. кредитов на 2,6 трлн ₽ — на 46% больше, чем за январь–июль 2025 года; на рыночные программы приходится 56% всех выдач по количеству
Почему банки не снижают ставки вслед за ключевой
В ДОМ.РФ объясняют паузу в снижении ставок пересмотром Банком России прогнозной траектории по ключевой ставке. 24 июля 2026 года регулятор снизил её на 25 базисных пунктов — до 14,00% годовых, но одновременно ужесточил риторику по срокам дальнейшего смягчения. Ближайшее заседание совета директоров ЦБ по ставке запланировано на 11 сентября 2026 года, и участники рынка не ждут от него резкого решения.
Пока ключевая ставка держится выше 14%, рыночная ипотека остаётся дорогим инструментом. Но её растущая доля означает, что всё больше сделок на вторичном рынке заключается за счёт собственных средств покупателей или рыночных кредитов, а не льготных программ, привязанных к конкретным застройщикам и новостройкам.
Что это значит для инвестора
Сдвиг спроса в сторону вторичного рынка — сигнал для стратегий, которые работают с готовым жильём, а не с котлованом. Флиппинг квартир и покупка лотов под реновацию строятся именно на вторичном рынке: чем активнее там работают ипотечные покупатели, тем выше ликвидность объекта на выходе из сделки после ремонта.
АВИВ Капитал при отборе объектов для флиппинга и реновационных стратегий учитывает динамику ипотечного спроса в конкретной локации — это напрямую влияет на скорость и цену перепродажи. Подробнее о механике этих стратегий — в материалах «Флиппинг квартир в Москве в 2026 году» и «Квартиры в домах под снос».
Вопросы и ответы
Что такое рыночная ипотека?
Это кредиты на покупку жилья по ставке банка без государственных субсидий — в отличие от льготных программ вроде семейной ипотеки, где часть ставки компенсирует бюджет.
Почему рыночная ипотека обогнала льготную?
После сокращения массовых льготных программ на новостройки спрос сместился на вторичный рынок, где действуют преимущественно рыночные ставки. За год объём таких кредитов вырос в 2,6 раза.
Продолжат ли банки повышать ставки по ипотеке?
В июле ставки практически не менялись и держались на уровне 18,7–19,2% годовых. Дальнейшая динамика будет зависеть от решения Банка России по ключевой ставке 11 сентября 2026 года.
Источники: СПРОСИ.ДОМ.РФ — статистика ипотечного рынка за июль 2026 года, РИА Недвижимость — рыночная ипотека впервые обогнала льготную, Банк России — решение по ключевой ставке от 24 июля 2026 года. Публикация носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной или юридической рекомендацией.
Хотите инвестировать во вторичное жильё с дисконтом?
АВИВ Капитал подбирает объекты для флиппинга и реновационных стратегий с учётом текущего спроса на вторичном рынке.