25 сентября 2026 года РБК Недвижимость со ссылкой на аналитический центр «Дом.РФ» сообщил, что почти половина строящегося жилья с риском недостаточной распроданности — 16,3 млн кв. м из 34,7 млн кв. м — сосредоточена в десяти регионах с крупнейшим строительным портфелем. На начало сентября 29% строящегося жилья в стране имело распроданность ниже 60% с учётом строительной готовности, и за август показатель вырос ещё на 0,7 млн кв. м. Для частного инвестора это сигнал: ликвидность новостройки всё больше зависит не от бренда застройщика, а от конкретного региона.
Что показали данные Дом.РФ
По расчётам аналитиков, на 1 сентября объём жилья с недостаточной распроданностью составил 34,7 млн кв. м, или 29% всего строящегося в России жилья. Почти половина этого объёма — 16,3 млн кв. м — приходится на десять регионов с самым крупным строительным портфелем. Больше всего проблемного жилья сосредоточено на трёх крупнейших рынках: в Москве — 2,8 млн кв. м, в Краснодарском крае — 2,7 млн кв. м и в Московской области — 1,9 млн кв. м. В «Дом.РФ» отмечают, что рост объёма непроданного жилья связан с охлаждением спроса на первичном рынке и сохранением высоких ставок по рыночной ипотеке.
Где риски выше, а где ниже
Абсолютные цифры не всегда показательны: гораздо важнее доля проблемного жилья в портфеле региона и срок реализации остатков. В столичных регионах доля ниже среднероссийской: в Москве — 18%, в Московской области — 24%. В Краснодарском крае, где соотношение распроданности и стройготовности среди топ-10 регионов самое низкое (40%), доля проблемных проектов достигает 35% портфеля.
- Дольше всего продаются остатки в Краснодарском крае — 5,6 года, Башкортостане — 4,4 года и Ленинградской области — 4 года;
- Быстрее всего распродаются новостройки в Санкт-Петербурге и Московской области — по 2,3 года, и в Москве — 2,6 года;
- По методике «Дом.РФ» срок ниже 2 лет означает риск дефицита предложения, а выше 3,5 года — риск затоваривания рынка.
По данным АКРА, ещё в 2025 году избыточное предложение строящегося жилья фиксировалось в 25 регионах, включая Краснодарский и Красноярский края. В сентябре замглавы Минстроя Никита Стасишин подтвердил РБК, что регионы с переизбытком предложения существуют, но не назвал их публично.
Спрос охлаждается и на первичном, и на арендном рынке
Рост непроданных остатков — не единичный сигнал. В тот же день, 25 сентября, «Дом.РФ» сообщил, что число объявлений о сдаче квартир в России сократилось за август на 6%, до 109 тысяч, — четвёртый месяц подряд снижения. На этом фоне арендные ставки в годовом выражении снизились почти везде: в Москве — до 100 тыс. рублей в месяц (-13%), в Петербурге — до 54 тыс. рублей (-11%). Оба сюжета указывают на общее замедление спроса на жильё при сохранении дорогой рыночной ипотеки.
Что это значит для инвестора
Региональная концентрация риска нераспроданности превращает выбор конкретного субъекта РФ и конкретного жилого комплекса в ключевой фактор доходности. Покупка строящегося жилья в регионе с оверхэнгом непроданных остатков (например, Краснодарский край или Башкортостан) означает более долгий срок экспозиции и риск дисконтов при перепродаже — застройщики в таких проектах охотнее идут на скидки, чтобы ускорить продажи, что снижает потенциал роста цены для инвестора, купившего на котловане.
В АВИВ Капитал при отборе объектов в первую очередь проверяют динамику продаж конкретного жилого комплекса и региона, а не только показатели застройщика — это позволяет отсеивать проекты с риском затоваривания на входе. Инвесторам, которые хотят снизить зависимость от конкретного региона первичного рынка, стоит присмотреться к другим форматам: флиппингу квартир в Москве, где ликвидность определяется вторичным рынком, а не темпами распродажи новой очереди застройщика, либо к квартирам в домах под снос, где выкуп городом гарантирован программой реновации независимо от рыночной конъюнктуры.
Перед покупкой строящегося жилья имеет смысл проверить:
- Срок реализации непроданных остатков в регионе — по данным «Дом.РФ», выше 3,5 года означает риск затоваривания;
- Долю нераспроданного жилья в портфеле конкретного застройщика, а не только в среднем по региону;
- Темп продаж в конкретной очереди жилого комплекса за последние 2–3 месяца;
- Наличие альтернативных, менее зависимых от региональной конъюнктуры форматов — вторичный рынок, реновация.
Вопросы и ответы
Что означает «риск нераспроданности» новостройки?
Это ситуация, когда доля проданных квартир в жилом комплексе с учётом строительной готовности ниже 60%. По методике «Дом.РФ», если на реализацию оставшихся квартир требуется более 3,5 года, регион или проект относят к зоне риска затоваривания.
В каких регионах России новостройки продаются быстрее всего?
По данным «Дом.РФ» на начало сентября 2026 года, быстрее всего распродаются остатки в Санкт-Петербурге и Московской области — за 2,3 года, и в Москве — за 2,6 года. Это одни из самых низких сроков среди топ-10 регионов по объёму строительного портфеля.
Как инвестору снизить риск при выборе новостройки?
Стоит проверять не только репутацию застройщика, но и темп продаж в конкретном регионе и жилом комплексе за последние месяцы, а также рассматривать альтернативные форматы вложений — вторичный рынок или квартиры под реновацию, где ликвидность меньше зависит от общего объёма непроданных новостроек в регионе.
Источники: РБК Недвижимость — данные Дом.РФ о риске нераспроданности новостроек по регионам, РИА Недвижимость — данные Дом.РФ о сокращении предложения аренды квартир. Публикация носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной или юридической рекомендацией.
Как выбрать объект без риска зависнуть в непроданных остатках?
Разберём конкретный регион и формат — новостройка, вторичка или реновация — и оценим ликвидность на входе.