9 октября 2026 года Московская биржа объявила о переводе 15 выпусков облигаций девелопера «Самолет» из первого и второго уровней листинга в третий — некотировальный и не рекомендуемый для неквалифицированных инвесторов. Решение вступает в силу 13 октября и стало прямым следствием понижения накануне кредитного рейтинга компании агентством АКРА — с A-(RU) до BBB(RU) с негативным прогнозом. В тот же день глава Минстроя Ирек Файзуллин провел совещание с банками-кредиторами, властями Москвы и Московской области и ФНС, потребовав от банков мобилизовать ресурсы для завершения строек компании.
Что случилось: рейтинг, листинг облигаций и совещание в Минстрое
8 октября АКРА понизило кредитный рейтинг группы «Самолет» на две ступени — с A-(RU) до BBB(RU), прогноз изменен со стабильного на негативный. Уже на следующий день Московская биржа сообщила о понижении уровня листинга его облигаций: 11 выпусков переведены из первого уровня, четыре — из второго, все 15 — в третий. Формальная причина — несоответствие требованию о наличии кредитных рейтингов от не менее чем двух агентств на необходимом уровне: третий уровень не входит в котировальный список и считается более рискованным для розничных держателей.
Параллельно министр строительства Ирек Файзуллин провел совещание с представителями властей Москвы и Московской области, банков-кредиторов и Федеральной налоговой службы, посвящённое финансовому положению «Самолета». От банков потребовали мобилизовать ресурсы для поддержки застройщика, направлять дополнительные кредитные лимиты исключительно на текущие строительные работы и ввести усиленный контроль на объектах с риском срыва сроков.
Цифры: долг, продажи, портфель
- Скорректированный чистый долг «Самолета» превышает операционный денежный поток в 8,2 раза; покрытие процентных платежей — в 1,7 раза (данные АКРА).
- Выручка группы в первом полугодии 2026 года упала на 31,3% год к году — до 117,5 млрд рублей.
- Убыток «Самолета» по итогам 2025 года превысил 2 млрд рублей.
- 29 сентября компания допустила технический дефолт по облигациям серии БО-П20 на 2,5 млрд рублей.
- Портфель строящихся проектов — около 4,5 млн кв. м в 15 регионах (более 100 проектов) — крупнейший показатель среди российских застройщиков.
Почему это произошло
АКРА связывает понижение рейтинга с ухудшением финансового профиля компании: ростом долговой нагрузки, снижением покрытия процентов, ликвидности и рентабельности. Дополнительно агентство отметило задержки ввода ряда объектов и снижение темпов распродажи текущего портфеля. Продажи «Самолета» в 2026 году оказались ниже ожиданий на фоне высокой ключевой ставки — Банк России удерживает её на уровне 14% годовых — и ужесточения с 1 октября условий семейной ипотеки, одного из основных драйверов спроса на жильё компании. Агентство также указало на риск рефинансирования долга в 2027 году, когда девелоперу предстоит пройти пик погашений, при ограниченном доступе к публичному капиталу.
Случай «Самолета» показателен для рынка новостроек: это крупнейший по портфелю публичный застройщик страны, и его проблемы с ликвидностью стали индикатором общего охлаждения отрасли.
Что это значит для инвестора
Для частных инвесторов ситуация с «Самолетом» — сигнал к более тщательной проверке финансовой устойчивости застройщика перед покупкой квартиры на этапе строительства. Риск держателя облигаций (задержка выплат, понижение листинга) соседствует с риском покупателя жилья по ДДУ: затягивание сроков сдачи, смена схемы финансирования, необходимость достройки объекта силами банков. В АВИВ Капитал при отборе объектов для флиппинга и других стратегий в первую очередь проверяют финансовую устойчивость застройщика и судебные риски, а сами сделки строятся на вторичном рынке и объектах с дисконтом, где риск недостроя отсутствует в принципе. Подробнее о механике такой стратегии — в материале о флиппинге квартир в Москве. Другой вариант снизить зависимость от финансового состояния частного застройщика — квартиры в домах под снос по программе реновации, где стороной договора выступает город: как работает эта стратегия, разобрано в статье про инвестиции в квартиры под снос.
Как проверить застройщика перед покупкой
- Кредитный рейтинг и его динамика за последний год, наличие рейтингов минимум от двух агентств.
- Уровень листинга облигаций на Московской бирже, если компания публичная.
- Покрытие долга проектным финансированием эскроу-счетами по конкретному объекту.
- Доля нераспроданных квартир в уже сданных домах застройщика.
- Наличие исков кредиторов и подрядчиков в картотеке арбитражных дел.
Вопросы и ответы
Что означает понижение рейтинга «Самолета» до BBB(RU) для покупателей квартир?
Само по себе понижение рейтинга не останавливает стройки — компания продолжает работать, а в ситуацию включился Минстрой совместно с банками. Но риск задержки сдачи объектов и смены схемы финансирования вырос, поэтому покупателям стоит внимательнее проверять конкретный проект и покрытие его эскроу-счёта.
Почему Мосбиржа понизила уровень листинга облигаций, а не только рейтинг агентства?
Правила биржи требуют для первого и второго уровней листинга наличие кредитных рейтингов от не менее чем двух агентств на определённом уровне. После понижения рейтинга АКРА это условие перестало выполняться, и 15 выпусков облигаций «Самолета» автоматически перевели в третий, некотировальный уровень с 13 октября.
Затронет ли ситуация с «Самолетом» весь рынок новостроек?
Прямого влияния на цены по всему рынку ожидать не стоит — у «Самолета» есть доступ к банковскому проектному финансированию и поддержка крупнейших кредиторов. Но кейс показывает, что агентства и биржа ужесточают требования к девелоперам на фоне охлаждения продаж, и похожая переоценка риска может затронуть других крупных застройщиков с высокой долговой нагрузкой.
Источники: РИА Недвижимость — АКРА понизило рейтинг «Самолета» до BBB(RU), РИА Недвижимость — Минстрой потребовал от банков поддержать застройщиков, Ведомости — Мосбиржа понизит уровень листинга облигаций «Самолета», РБК Недвижимость — Минстрой поставил перед банками задачу усилить поддержку застройщиков. Публикация носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной или юридической рекомендацией.
Хотите вложить капитал в недвижимость без риска недостроя?
АВИВ Капитал отбирает объекты на вторичном рынке и с дисконтом, где риски финансовой устойчивости застройщика исключены, и сопровождает сделку на всех этапах.