13 октября 2026 года стало известно, что рынок новостроек Москвы вошёл в новую фазу охлаждения: по данным компании «Метриум», в массовом сегменте «старой» Москвы продажи по договорам долевого участия (ДДУ) в III квартале обвалились до минимума за девять лет, а независимая система мониторинга сделок BnMap.pro (её данные приводят «Ведомости») зафиксировала, что цены на новостройки по большинству локаций региона практически перестали расти. Два источника с разной методикой описывают один и тот же процесс — первичный рынок жилья в Москве и области теряет покупателей быстрее, чем девелоперы готовы снижать цены.
Продажи новостроек: антирекорд за девять лет
В III квартале 2026 года в массовых новостройках в границах «старой» Москвы заключили 3,4 тыс. сделок по ДДУ — на 51,2% меньше, чем годом ранее, и на 1,7% меньше, чем во II квартале. «Объём сделок по ДДУ в третьем квартале 2026 года оказался минимальным за всю современную историю рынка массовых новостроек», — отметила директор департамента аналитики и консалтинга «Метриума» Юлия Иванова, уточнив, что показатели ниже нынешних не фиксировались как минимум девять лет, с 2017 года.
В денежном выражении спад мягче: выручка девелоперов от продажи массовых новостроек составила 74,5 млрд рублей — на треть меньше, чем год назад, и на 0,8% ниже уровня II квартала. По рынку новостроек Москвы в целом (все сегменты) за первые три квартала 2026 года заключено около 38 тыс. сделок — на 36% меньше, чем за январь–сентябрь 2025 года, и новый минимум с 2017 года.
Цены: рост замедлился, но не остановился
Несмотря на провал продаж, цены в наиболее доступных проектах «старой» Москвы продолжили расти: по данным «Метриума», за год — на 18,7%, за квартал — на 3,2%, до 438,6 тыс. рублей за кв. м к октябрю. Это объясняется не ростом спроса, а сокращением экспозиции — объём предложения на продажу опустился до минимума за всю историю наблюдений, что лишает покупателей рычага для торга.
Картина по рынку в целом мягче. Система BnMap.pro, которую цитируют «Ведомости», оценила среднюю стоимость кв. м в строящихся домах в III квартале на уровне 598 269 руб. в старых границах Москвы (+3,7% за квартал), 333 068 руб. в Новой Москве (+0,7%) и 228 925 руб. в Подмосковье (+0,6%). А если считать не от II, а от I квартала 2026 года, когда на рынке началась стагнация, рост за полгода почти свёлся к нулю: в старых границах Москвы и области — 0,8–1,2%, а в ТиНАО метр в заключённых сделках за это время вовсе подешевел на 4%. Разница с цифрами «Метриума» связана с методикой: BnMap.pro усредняет все сегменты и локации, «Метриум» — только самые доступные проекты в старой Москве, где доля дорожающих лотов выше.
Почему падает спрос на новостройки
Аналитики «Метриума» называют сразу несколько причин охлаждения активности покупателей:
- сокращение объёма предложения до минимальных значений в истории рынка;
- рост цен, опережающий инфляцию;
- реализация отложенного спроса, накопленного в предыдущие месяцы;
- замедление темпа снижения ключевой ставки Банка России;
- обострение социально-политической напряжённости;
- растущая конкуренция с Фондом реновации и собственниками квартир в уже готовых новостройках.
Отдельный фактор — ужесточение условий семейной ипотеки с 1 октября 2026 года, из-за которого вырос минимальный доход заёмщика. По мнению Юлии Ивановой, это приведёт к дальнейшему сокращению числа сделок: «По крайней мере до конца 2026 года предпосылок для стабилизации ситуации на рынке первичного жилья комфорт-класса нет».
Что это значит для инвестора
Для частного инвестора сочетание падающих продаж и всё ещё растущих цен на первичном рынке означает одно: пространство для выгодных сделок смещается туда, где цена определяется не экспозицией девелопера, а готовностью конкретного продавца торговаться — на вторичный рынок и в сегмент квартир под снос по программе реновации, с которым, по словам аналитиков «Метриума», новостройки сейчас прямо конкурируют за покупателя. Там дисконт и срок экспозиции лота поддаются прямой оценке и переговорам, в отличие от ценников застройщика, защищённых эскроу-счетами и проектным финансированием. Подробнее о механике такой покупки — в материалах блога АВИВ Капитал о флиппинге квартир в Москве и об инвестициях в квартиры под снос. АВИВ Капитал в такой фазе рынка усиливает проверку объектов на вторичном рынке и в программе реновации, отбирая лоты с дисконтом к справедливой цене, и сопровождает сделку от подбора объекта до регистрации перехода права.
Вопросы и ответы
Почему застройщики не снижают цены, если продажи падают?
Объём предложения на продажу в массовом сегменте старой Москвы опустился до минимума за всю историю наблюдений, поэтому у покупателей меньше выбора и рычага для торга. По данным «Метриума», это позволило ценам вырасти на 18,7% за год даже на фоне падения продаж на 51,2%.
Как семейная ипотека повлияла на спрос на новостройки?
Аналитики «Метриума» называют ужесточение условий семейной ипотеки с 1 октября 2026 года одним из факторов охлаждения спроса и ожидают дальнейшего сокращения числа сделок до конца года.
Когда рынок новостроек Москвы может стабилизироваться?
По оценке директора департамента аналитики «Метриума» Юлии Ивановой, предпосылок для стабилизации рынка первичного жилья комфорт-класса до конца 2026 года нет.
Источники: РБК Недвижимость — продажи новостроек Москвы упали до минимума за 9 лет (данные «Метриума»), Ведомости — новостройки Московского региона фактически перестали дорожать (данные BnMap.pro), РИА Недвижимость — «Метриум»: продажи недорогих новостроек в «старой» Москве достигли минимума. Публикация носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной или юридической рекомендацией.
Хотите зарабатывать на рынке жилья даже в фазе охлаждения спроса?
Расскажем, как АВИВ Капитал отбирает объекты на вторичном рынке и в программе реновации с дисконтом к справедливой цене и сопровождает сделку под ключ.