22 августа 2026 года участники рынка коммерческой недвижимости продолжают обсуждать данные, опубликованные накануне РИА Недвижимость: покупатели мелких офисных блоков в Москве стали массово требовать у застройщиков скидки до 20%, поскольку покупка «без дисконта» перестала быть экономически целесообразной.
Скидки на офисы в Москве: что изменилось
По словам партнёра Ricci Дмитрия Жидкова, инвестиционная привлекательность офисов на первичном рынке снижается: рост себестоимости строительства и дорогое заёмное финансирование подталкивают застройщиков к повышению цен, а покупатели в ответ требуют скидку. Директор департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова подтвердила, что обсуждение дисконта в 10%, 15% и даже 20% стало нормой сделок с небольшими блоками. Итоговый размер скидки зависит от конкретного объекта, параметров сделки и готовности собственника идти навстречу — то есть у покупателя впервые за долгое время появляется реальный рычаг давления на цену, а не только на сроки и условия оплаты.
Дорогая отделка съедает доходность офисных инвестиций
По данным CORE.XP, за 2025 год стоимость высококлассной отделки офисов выросла на 24% — до 368 тысяч рублей за квадратный метр без НДС, отделки среднего уровня — на 6%, до 202 тысяч рублей, базовой — на 2%, до 128 тысяч рублей. Глава отдела исследований рынка CORE.XP Василий Григорьев отмечает, что отсутствие отделки перестало быть препятствием для сделки, но превратилось в существенный экономический фактор: покупателю приходится закладывать в бюджет сумму, сопоставимую со стоимостью самого помещения. По сути, финальная цена владения офисом «под ключ» складывается уже не только из цены квадратного метра у застройщика, но и из отдельного, быстро дорожающего бюджета на ремонт, который раньше можно было отложить или переложить на арендатора.
Почему мелкие офисные блоки теряют привлекательность
Суммарный объём качественных офисных площадей, выставленных на продажу в Москве, сейчас составляет около 4,5 миллиона квадратных метров, при этом офисы мелкой нарезки — до 300 квадратных метров — формируют 77% предложения. Доля таких объектов без отделки достигает 90,5%. Покупателю приходится нести двойные расходы — на само помещение и на приведение его в рабочее состояние, — а также терять потенциальный арендный доход на время ремонта, что и заставляет всё чаще требовать скидку ещё на этапе сделки. В результате рынок мелкой офисной нарезки постепенно превращается из инструмента для частных инвесторов с небольшим чеком в нишу, где нужно закладывать дополнительный капитал и запас времени на подготовку объекта к сдаче.
Что это значит для инвестора
Мелкие офисы «в бетоне» на первичном рынке Москвы перестают быть простым инструментом сохранения капитала: доходность съедают отделка, дорогой кредит и простой при подготовке помещения к сдаче. Инвесторам, которые ищут более предсказуемый денежный поток, стоит сравнивать этот сегмент с инвестициями в Light Industrial, где склады сдаются без затрат на дорогую отделку, и с флиппингом квартир в Москве, где цикл сделки короче и не завязан на ставки аренды коммерческих площадей. АВИВ Капитал в такой рыночной ситуации пересматривает состав портфеля клиентов в пользу объектов с более короткими сроками окупаемости и меньшей зависимостью от стоимости отделки и колебаний ставок аренды офисов.
Вопросы и ответы
Почему покупатели офисов в Москве требуют скидку до 20%?
Рост себестоимости строительства и дорогое заёмное финансирование подняли цены на офисы, а параллельно подорожала отделка помещений, поэтому покупка без дисконта перестала окупаться, и застройщики соглашаются на скидки 10–20%.
Какие офисы дешевле всего покупать без отделки?
По данным CORE.XP, речь идёт в основном о мелких блоках до 300 квадратных метров — на них приходится 77% предложения в Москве, а 90,5% таких объектов продаются без отделки.
Стоит ли частному инвестору сейчас покупать небольшой офис в Москве?
Нужно закладывать в бюджет стоимость отделки — от 128 до 368 тысяч рублей за квадратный метр в зависимости от класса, — а также простой без арендного дохода, поэтому решение стоит сравнивать с альтернативными стратегиями вроде складской недвижимости или флиппинга жилья.
Источники: РИА Недвижимость — о требованиях скидок на офисы, Московская перспектива — комментарий NF Group, RuNews24 — «скидка 20% — норма». Публикация носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной или юридической рекомендацией.
Куда вложить капитал вместо мелкого офиса без отделки?
Обсудите с АВИВ Капитал стратегии инвестирования в недвижимость с более коротким циклом окупаемости и меньшей зависимостью от стоимости отделки.