30 октября 2026 года Госдума приняла в первом чтении законопроект, который с 2027 года меняет расчёт налогов на недвижимость физических лиц: повышающие коэффициенты 2 и 4 по земельному налогу для участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) сохранятся только для земель в предпринимательской деятельности и для наделов дороже 300 млн рублей, сообщили РИА Недвижимость и Федеральная налоговая служба (ФНС) России.
- 30 октября 2026 года Госдума приняла в первом чтении законопроект о новом порядке расчёта налогов на недвижимость физических лиц с 2027 года.
- Повышающие коэффициенты 2 и 4 по земельному налогу для участков ИЖС отменят для частных владельцев — они останутся только для земель в предпринимательской деятельности и участков дороже 300 млн рублей при ставке налога до 1,5%.
- Ежегодный рост налога на недвижимость при пересчёте кадастровой стоимости ограничат 10% почти во всех случаях изменения параметров объекта.
- Федеральные льготы по земельному, транспортному налогам и налогу на имущество распространят на родителей и усыновителей участников СВО — с перерасчётом с налогового периода 2022 года.
- Второе чтение законопроекта запланировано на ноябрь 2026 года, новые нормы должны вступить в силу с 1 января 2027 года.
Что изменится в земельном налоге на участки ИЖС
Сейчас Налоговый кодекс применяет к земельному налогу повышающие коэффициенты, если участок, предназначенный для жилищного строительства, долго остаётся не застроенным. Коэффициент 2 действует в первые годы после регистрации права собственности, коэффициент 4 — если строительство не завершено и после этого срока; для участков индивидуального жилищного строительства повышенный коэффициент начинает применяться при владении землёй свыше 10 лет без регистрации дома.
С 2027 года, согласно законопроекту, эти коэффициенты для ИЖС-участков физлиц отменяются — за двумя исключениями: участок в предпринимательской деятельности либо кадастровая стоимость свыше 300 млн рублей при ставке налога до 1,5%. Для большинства частных владельцев земли это снимает риск повышенного налога за сам факт долгого владения незастроенным участком.
Кого коснётся отмена коэффициентов, а кого нет
Новые правила делят владельцев участков ИЖС на три группы:
| Категория участка | До 2027 года | С 2027 года |
|---|---|---|
| ИЖС для личных нужд, кадастровая стоимость до 300 млн руб. | Коэффициент 2–4 при долгом отсутствии дома | Коэффициент не применяется |
| Участок используется в предпринимательской деятельности | Коэффициент 2–4 | Коэффициент сохраняется |
| ИЖС дороже 300 млн руб. при ставке налога до 1,5% | Коэффициент 2–4 | Коэффициент сохраняется |
Расширяется и действие ограничения роста налога на недвижимость — не более 10% в год — почти на все случаи изменения кадастровой стоимости, кроме смены категории земли, вида разрешённого использования или назначения объекта, если это увеличило его стоимость. Отдельно законопроект закрепляет федеральные льготы по земельному, транспортному налогам и налогу на имущество для родителей и усыновителей участников специальной военной операции — независимо от того, находятся ли они на иждивении, и с перерасчётом с налогового периода 2022 года.
Что дальше: сроки вступления в силу
Документ прошёл только первое чтение. Второе чтение в Госдуме запланировано на ноябрь 2026 года, после чего при сохранении текущей редакции нормы должны заработать с 1 января 2027 года — то есть впервые отразятся на налоге, который владельцы земли заплатят в 2028 году за 2027-й. До этого момента коэффициенты 2 и 4 продолжают действовать в прежнем виде.
Что это значит для инвестора
АВИВ КАПИТАЛ управляет капиталом частных инвесторов в недвижимости Москвы, Подмосковья и Дубая — от флиппинга квартир и реновации до земельных участков и Light Industrial. Отмена коэффициентов напрямую касается стратегии инвестиций в земельные участки: раньше долгое владение землёй под ИЖС без строительства грозило удорожанием налога в 2–4 раза — это било по марже тех, кто покупает землю на раннем этапе развития посёлка и держит её до роста цены, а не строит дом сразу.
С 2027 года для большинства частных инвесторов этот риск уйдёт, что делает более предсказуемой и смежную модель — инвестиции в загородную недвижимость, где дом под продажу тоже проходит через длинный цикл владения землёй до начала стройки. При этом итоговую налоговую нагрузку по каждому объекту нужно считать заранее — особенно если участок может быть признан используемым в предпринимательской деятельности: подробный разбор ставок и вычетов есть в материале про налоги при инвестициях в недвижимость.
Для частных инвесторов в землю отмена повышающих коэффициентов — это снижение одной из скрытых издержек долгого владения участком. Мы при отборе земли в Подмосковье всегда считаем налоговую нагрузку на весь срок владения, а не только на момент покупки, и берём площадки с дисконтом к рынку, где экономика сделки сохраняется даже при текущих коэффициентах. Для клиентов это означает более точный прогноз итоговой доходности после всех платежей, включая налоги.
Вопросы и ответы
Что изменится в налогах на недвижимость с 2027 года?
С 2027 года повышающие коэффициенты 2 и 4 по земельному налогу для участков ИЖС отменят для большинства частных владельцев — они останутся только для земель в предпринимательской деятельности и участков дороже 300 млн рублей, сообщает ФНС России.
Почему сейчас применяют повышенный земельный налог на участки ИЖС?
Коэффициенты 2 и 4 введены, чтобы стимулировать застройку: они увеличивают налог, если участок под индивидуальное жилищное строительство остаётся без зарегистрированного дома дольше установленного срока владения.
Когда новые правила расчёта земельного налога вступят в силу?
Законопроект прошёл первое чтение 30 октября 2026 года, второе чтение запланировано на ноябрь 2026 года, а сами нормы должны заработать с 1 января 2027 года.
Что делать инвестору в земельные участки до вступления закона в силу?
До 2027 года коэффициенты 2 и 4 продолжают действовать в прежнем виде, поэтому при покупке участка под ИЖС стоит заранее закладывать в расчёт возможный рост налога и уточнять статус земли — личное использование или предпринимательская деятельность.
Источники: РИА Недвижимость — о законопроекте по налогам на недвижимость, Российская газета — разбор изменений с 2027 года, Mail.ru Финансы — разъяснения ФНС России. Публикация носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной или юридической рекомендацией.
Хотите разобраться, как новые налоговые правила повлияют на инвестиции в землю?
Расскажем, как АВИВ КАПИТАЛ отбирает земельные участки и считает налоговую нагрузку на весь срок владения.