Налоги при инвестициях в недвижимость в 2026 году: НДФЛ при продаже, налог на имущество, вычеты и законные способы платить меньше

Налоги при инвестициях в недвижимость — единственная статья расходов, которую инвестор может уменьшить, не торгуясь ни с кем: достаточно правильно выбрать срок, режим и документы. Цена вопроса заметная. По расчётам Consul Group, которые приводит РИА Недвижимость, владельцы московского жилья заплатят за 2025 год 24,4 млрд ₽ налога на имущество — в среднем 7,5 тыс. ₽ за объект, но за апартаменты в 7,5 раза больше, чем за квартиру той же площади, а за квартиру в новостройке — в 3,6 раза больше, чем в старом фонде. НДФЛ при быстрой продаже добавляет 13–15% с прибыли. Ниже — карта всех налогов инвестора, сроки владения и освобождения, механика вычетов, свежие цифры по Москве и расчёт на реальной сделке, где разница между «с документами» и «без документов» составляет больше трёх миллионов рублей.

Три налога инвестора: карта платежей

Инвестор в недвижимость встречается с налогами трижды: пока владеет объектом, пока получает с него доход и когда продаёт. Смешивать их — типичная ошибка при расчёте доходности: один и тот же объект может быть выгодным как рентный и убыточным как спекулятивный только из-за налога при выходе.

Источники: РБК Недвижимость о налогах к 15 июля, разъяснения ФНС в изложении РБК, РБК о налоге на постройки. Ставки приведены по состоянию на сентябрь 2026 года.

НДФЛ при продаже: минимальные сроки владения и освобождения

Главный инструмент экономии — время. ФНС напомнила, что доход от продажи жилья освобождается от НДФЛ после истечения минимального предельного срока владения: пять лет в общем случае и три года в шести ситуациях. Регионы вправе уменьшить этот срок для всех или отдельных категорий вплоть до нуля.

По пункту 3 статьи 217.1 Налогового кодекса в изложении РБК Недвижимости и разбора наследственных вопросов.

Инвестору важны детали отсчёта. Для квартиры по договору долевого участия срок считается с даты полной оплаты, а не с ввода дома или регистрации права — это делает выход из новостройки без налога реальным раньше, чем кажется. При разделе или объединении объектов срок учитывает исходный объект. Засчитывается только непрерывное владение: продали и купили обратно — отсчёт начинается заново.

Семьи, воспитывающие двоих и больше детей, получают отдельное освобождение: срок владения для них не важен, зато нужно одновременно выполнить пять условий, среди которых возраст детей, кадастровая стоимость не выше 50 млн ₽, покупка нового жилья до 30 апреля следующего года и его большая площадь. Для активных стратегий вроде флиппинга ждать пять лет бессмысленно — там работает следующий раздел.

Как уменьшить налог при продаже: вычет, расходы и правило 70%

Если продать раньше срока всё-таки нужно, база считается не с цены продажи, а с разницы. Вариантов два, и они не суммируются: имущественный вычет 1 млн ₽ для жилья (250 тыс. ₽ для нежилых помещений) или документально подтверждённые расходы на приобретение — включая, как отмечает РБК Недвижимость, ипотеку, погашенную наследником за наследодателя. Расходы на ремонт принимаются при наличии договоров, чеков и актов, поэтому папка с документами — такой же актив, как сам объект.

Ещё три нормы, о которых часто забывают. Если совокупный доход от продажи жилья за год не превышает 1 млн ₽, декларировать его и платить налог не нужно. Если квартира продана по цене покупки и эта цена не ниже 70% кадастровой стоимости, налога тоже нет. И наоборот: занижать цену в договоре бессмысленно — при цене ниже 70% кадастра доход для налога всё равно посчитают от 70% кадастровой стоимости.

Дисциплина сроков стоит денег: по данным РБК Недвижимости, за непредставление декларации начисляют 5% от налога за каждый месяц просрочки (не более 30% и не менее 1 000 ₽), за неуплату — 20% от суммы, плюс пеня 1/300 ключевой ставки за каждый день.

Налог на имущество: кадастр, вычеты и цифры по Москве

Ежегодный налог считается от кадастровой стоимости по данным Росреестра с вычетами по площади: 20 кв. м с квартиры, 10 кв. м с комнаты, 50 кв. м с дома. Масштаб виден по Москве. По исследованию Consul Group, которое приводит РИА Недвижимость, в базе ФНС учтено 4,6 млн квартир и комнат и 132,2 тыс. домов общей кадастровой стоимостью 40 трлн ₽; налог предъявлен по 3,2 млн квартир, а вычеты по площади уменьшили базу на 6,1 трлн ₽. Средний платёж — 7,5 тыс. ₽, при этом расчётный налог без ограничителя роста составил бы 12,6 тыс. ₽.

Данные Consul Group в изложении РИА Недвижимости. Более 62% сбора приходится на объекты с кадастровой стоимостью 10–50 млн ₽.

Верхняя граница шкалы тоже осязаема: при кадастровой стоимости свыше 300 млн ₽ применяется максимальная ставка 2%, и покупатели дорогого жилья, как отмечает РИА Недвижимость, следят за этим порогом особенно внимательно. Рекорд года — 25,4 млн ₽ налога за квартиру площадью более 1,2 тыс. кв. м с кадастровой стоимостью около 1,3 млрд ₽. При этом будущим налогом, по оценке «Миэль», интересуются не более 20% покупателей вторичного жилья — в основном инвесторы.

Почему новостройки и апартаменты платят больше

Самый недооценённый факт года: квартира в новом доме облагается заметно выше, чем такая же в старом. По расчётам Consul Group, которые цитирует РИА Недвижимость, владельцы квартир в московских новостройках, сданных после 2024 года, получат за 2025 год начисления, которые в среднем в 3,6 раза превышают налог в старом фонде: 28,2 тыс. ₽ против 7,9 тыс. ₽ за типовую квартиру 53 кв. м. Средняя кадастровая стоимость метра в новых домах — 336,4 тыс. ₽ против 203,8 тыс. ₽ в старых.

Данные Consul Group в изложении РИА Недвижимости.

Причина не только в кадастре: с 2017 года действует ограничение роста налога на имущество физических лиц на 10% к предыдущему году, но на новостройки оно не распространяется — там налог сразу считается по полной базе. Для инвестора в новостройки это означает, что налог на владение нужно брать из кадастровой оценки конкретного дома, а не из «средних по району».

Апартаменты — отдельная история. Это нежилые помещения: к ним применяется более высокая ставка, а жилищные вычеты по площади не работают. Consul Group оценивает средний платёж за апартаменты 60 кв. м в 2026 году в 75 тыс. ₽ против 10 тыс. ₽ за квартиру той же площади. На длинном горизонте владения эта разница сопоставима с несколькими процентами доходности — её нужно закладывать в расчёт до покупки, как мы делаем в статье о прогнозе цен и стратегии инвестора.

Льготы, наследство, дарение и дачные постройки

• Льготы по налогу на имущество. Пенсионеры, предпенсионеры, инвалиды I и II групп и ряд других категорий освобождаются от налога по одному объекту каждого вида — квартира, дом, гараж, хозпостройка, — если объект не используется в бизнесе и стоит по кадастру не дороже 300 млн ₽, напоминает РБК Недвижимость. По земельному налогу действует вычет в шесть соток. Заявление подаётся через личный кабинет ФНС, рассмотрение занимает около 30 дней; регионы вправе расширять перечень льгот.
• Наследство. Налога на наследство нет с 2006 года. Наследник платит госпошлину: 0,3% стоимости, но не более 100 тыс. ₽, для первой и второй очереди и 0,6%, но не более 1 млн ₽, для остальных. Продать унаследованное жильё без НДФЛ можно через три года со дня смерти наследодателя — это разъясняет РБК Недвижимость.
• Дарение. Подарок от близкого родственника — родителей, детей, братьев и сестёр, бабушек, дедушек и внуков — не облагается. От остальных дарителей одаряемый платит 13% с кадастровой стоимости и 15% с части свыше 2,4 млн ₽.
• Постройки на участке. По разъяснениям в РБК Недвижимости, облагаются только капитальные постройки, зарегистрированные в ЕГРН: с фундаментом, из кирпича, блоков или дерева, которые нельзя перенести. Теплицы без фундамента, бытовки и навесы регистрировать не нужно. Одна капитальная хозпостройка до 50 кв. м не для бизнеса освобождается от налога по заявлению; регистрация постройки стоит 350 ₽ госпошлины.

Кадастровая стоимость: переоценка и оспаривание

База обоих имущественных налогов — кадастровая стоимость, и она не константа. Плановая переоценка проводится раз в четыре года в регионах и раз в два года в городах федерального значения, обсуждается единый двухлетний цикл. Госдума одобрила в первом чтении поправки, которые упраздняют механизм индексов рынка недвижимости: он позволял автоматически снижать кадастр при падении рынка более чем на 30%, но с 2021 года не сработал ни в одном регионе. Оспаривание через рыночную оценку остаётся — для инвестора это рабочий инструмент, когда кадастр заметно выше цены сделки. С февраля 2026 года в документах кадастровых инженеров вместо адреса указывается уникальный идентификатор объекта — проверяйте выписки по нему.

Расчёт: НДФЛ при продаже квартиры после ремонта

Возьмём реальную сделку из нашей практики — флиппинг трёхкомнатной квартиры 74 кв. м в Москве: покупка за 19 млн ₽, ремонт 3,2 млн ₽, продажа через пять месяцев за 26,5 млн ₽. Срок владения заведомо меньше минимального, поэтому налог возникает в любом случае; вопрос — какой.

Шаг 1. База. Доход 26,5 млн ₽ уменьшаем либо на вычет 1 млн ₽, либо на подтверждённые расходы. Три сценария: только вычет; расходы на покупку без документов на ремонт; полный комплект документов на покупку и ремонт.

Шаг 2. Ставка. 13% с первых 2,4 млн ₽ базы — 312 тыс. ₽, дальше 15%.

Модельный расчёт АВИВ КАПИТАЛ по ставкам 13%/15% с порогом 2,4 млн ₽; вознаграждение партнёра и расходы на сделку не учтены. Валовая прибыль сделки — 4,3 млн ₽.

Шаг 3. Вывод. Разница между сценариями А и В — 3,18 млн ₽, то есть три четверти валовой прибыли: столько стоит папка с договорами и актами. Именно поэтому в активных стратегиях документы на ремонт собираются с первого дня, а подрядчики выбираются в том числе по способности их выдать. Механику самой стратегии разбираем в статье о флиппинге квартир в Москве, а сравнение чистой доходности с депозитом — в материале «Недвижимость или вклад».

Типичные ошибки инвестора

• Считать доходность до налогов. Для быстрой продажи НДФЛ — вторая по величине статья после ремонта; для апартаментов и новостроек налог на владение выше среднерыночного в разы.
• Не хранить документы на ремонт. Каждый неподтверждённый рубль расходов оборачивается 13–15 копейками налога.
• Занижать цену в договоре. Ниже 70% кадастра доход всё равно посчитают от кадастра, а покупатель получает рычаг давления.
• Путать отсчёт срока. ДДУ — с полной оплаты, наследство — со дня смерти, единственное жильё — с учётом правила 90 дней.
• Не проверять кадастр перед покупкой. Кадастровая стоимость видна заранее и определяет налог на десятилетия.
• Забывать о режиме для аренды. Выбор между НДФЛ, упрощённой системой и самозанятостью меняет чистую доходность ренты.
• Пропускать сроки. Декларация до 30 апреля, налог до 15 июля, имущественный — до 1 декабря; штрафы и пени начисляются автоматически.

Как мы учитываем налоги в сделках

АВИВ КАПИТАЛ управляет капиталом частных инвесторов в недвижимости Москвы, Подмосковья и Дубая. Налог — часть расчёта каждой сделки, а не сюрприз при выходе: мы считаем чистую доходность после НДФЛ и налога на владение, собираем документы по всем расходам, чтобы уменьшать базу при продаже, и проверяем кадастровую стоимость объекта до покупки. Объект оформляется на инвестора, работа идёт по договору оказания услуг и доверенности, вознаграждение — 2% от суммы при покупке и 20% от прибыли при продаже, порог входа от 3 млн ₽. Мы не даём налоговых консультаций как юридическую услугу — по сложным ситуациям привлекаем профильных специалистов, а расчёты строим на нормах Налогового кодекса и разъяснениях ФНС.

Частые вопросы о налогах при инвестициях в недвижимость