14 сентября 2026 года РИА Недвижимость опубликовало расчёты юридической компании Consul Group: владельцы квартир в новостройках Москвы, сданных после 2024 года, заплатят налог на имущество за 2025 год в среднем в 3,6 раза больше, чем собственники сопоставимого жилья в старом фонде. Одновременно стали известны крупнейшие суммы налога за 2025 год — от 19,7 млн до 25,4 млн рублей за элитные квартиры в центре города. Уведомления ФНС рассылает в сентябре–октябре, оплатить нужно до 1 декабря 2026 года.
Что случилось и когда платить
В 2026 году собственники жилья вносят налог на имущество физлиц за 2025 год. ФНС обязана направить уведомление не позднее чем за 30 дней до срока уплаты, поэтому основная масса писем приходит в сентябре–октябре, а заплатить нужно до 1 декабря 2026 года — иначе на сумму долга начнёт начисляться пеня. Управляющий партнёр Consul Group Сергей Пивоварчик сопоставил налоговую нагрузку на новостройки и старый фонд и назвал квартиры с максимальными платежами.
Разрыв в 3,6 раза между новостройками и старым фондом
По данным Consul Group, в Москве в домах, сданных с 2024 года, — 283,8 тысячи квартир средней площадью 52,2 кв. м с кадастровой стоимостью метра 336,4 тысячи рублей. В старом жилом фонде столицы — 4,25 млн квартир средней площадью 54,8 кв. м, а кадастровая стоимость метра там почти вдвое ниже — 203,8 тысячи рублей. На практике за однокомнатную квартиру 36–38 кв. м в новостройке на Новоостаповской улице (ЮВАО) начислят налог 11,5 тысячи рублей, а за сопоставимую квартиру в соседнем старом доме — только 2 тысячи рублей.
Почему новостройки платят больше
Разрыв объясняется не только более высокой кадастровой оценкой новых домов, но и правилом, которое действует в России с 2017 года: ежегодный рост налога на имущество физлиц ограничен 10% к предыдущему периоду. Ограничение работает только для объектов, уже стоявших на кадастровом учёте, — для старого фонда, где стоимость обновляется постепенно. Новостройки при первой постановке на учёт этой защиты лишены и облагаются сразу по полной кадастровой стоимости. По расчётам Пивоварчика, при среднегодовом росте кадастровой стоимости жилья в Москве около 12% расчётный средний налог на квартиру должен был бы составлять 12,6 тысячи рублей, но из-за ограничения в 10% ФНС фактически начисляет в среднем 7,5 тысячи рублей. Для новостроек этой скидки нет, поэтому первый налоговый счёт нередко становится неожиданностью для покупателя.
Кто платит больше всех
Рекордная сумма налога за 2025 год в Москве — 25,4 млн рублей за квартиру более 1,2 тысячи кв. м в Коробейниковом переулке в Хамовниках. На втором месте — квартира более 1 тысячи кв. м в доходном доме А.Я. Рекка 1910 года на Пречистенке с кадастровой стоимостью 1,1 млрд рублей и налогом 22,1 млн рублей. Замыкает тройку квартира 607,9 кв. м в доме Astris на улице Косыгина в Раменках — 19,7 млн рублей. При этом основную часть сборов формируют не такие объекты: на квартиры кадастровой стоимостью 10–20 млн рублей приходится 37,6% всего сбора налога с жилья в Москве, а на лоты дороже 300 млн рублей, где ставка достигает максимальных 2%, — только 3,6%. Партнёр NF Group Андрей Соловьёв отмечает: порог в 300 млн рублей стал самостоятельным критерием выбора для покупателей элитного жилья.
Что это значит для инвестора
Для частного инвестора налог на имущество — постоянная статья расходов, которую нужно закладывать в расчёт итоговой доходности. При флиппинге квартир налог начисляется пропорционально сроку владения, поэтому короткий цикл сделки — от покупки до перепродажи за несколько месяцев — снижает фактическую нагрузку почти до нуля, даже если объект стоит в новостройке с высокой кадастровой оценкой. При покупке квартир под реновацию стоит учитывать, что после переселения из старого фонда в новый дом налог резко вырастет — это нужно закладывать в экономику сделки. А при долгосрочной аренде более высокий налог на новостройки без амортизирующего ограничения в 10% в год снижает чистую доходность.
В АВИВ Капитал при отборе объектов под флиппинг и реновацию заранее проверяют кадастровую стоимость и потенциальную налоговую нагрузку — это часть due diligence перед сделкой наравне с юридической чистотой объекта. Подробнее о механике коротких сделок — в материале о флиппинге квартир в Москве, а о расчёте экономики покупки жилья под снос — в статье про инвестиции в квартиры под реновацию.
Вопросы и ответы
До какого числа нужно оплатить налог на недвижимость за 2025 год?
До 1 декабря 2026 года. ФНС обязана направить уведомление не позднее чем за 30 дней до этого срока, основная рассылка приходится на сентябрь–октябрь.
Почему налог на новостройки выше, чем на квартиры в старом фонде?
Из-за более высокой кадастровой стоимости новых домов и того, что ограничение роста налога в 10% в год действует только для объектов, уже стоявших на кадастровом учёте в прошлом периоде. Новостройки при первой постановке на учёт облагаются сразу по полной стоимости.
Влияет ли налог на имущество на доходность флиппинга квартир?
Незначительно: налог начисляется пропорционально сроку владения, а типичный цикл флиппинга — от нескольких месяцев до года, поэтому даже повышенная кадастровая оценка новостройки не успевает существенно сказаться на итоговых расходах.
Источники: РИА Недвижимость — разрыв в налоге между новостройками и старым фондом, РИА Недвижимость — самые крупные суммы налога на жильё в Москве. Публикация носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной или юридической рекомендацией.
Планируете сделку с недвижимостью в Москве?
Поможем оценить кадастровую стоимость объекта и налоговую нагрузку до заключения сделки.