7 сентября 2026 года РИА Недвижимость со ссылкой на «Российскую газету» сообщило, что минимальная цена аренды квартиры в Москве за пять лет выросла более чем в полтора раза — до 35–40 тыс. рублей в месяц. В августе малогабаритная студия в районе Хорошёво-Мнёвники сдавалась за 35 тыс. рублей. Для инвестора это повод пересчитать не арендную ставку, а доходность объекта.
Что показали данные по аренде в Москве
Речь идёт именно о нижней границе рынка — самых доступных предложениях столицы. За пять лет она поднялась более чем в полтора раза и сегодня формируется в диапазоне 35–40 тыс. рублей в месяц.
Замдиректора управления аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова объясняет динамику двумя факторами. Первый — инфляция и устойчиво высокий спрос на экономичные варианты: такие квартиры первыми уходят из экспозиции, а в объявлениях остаются более дорогие. Второй — рост среднего качества сдаваемого жилья.
Почему дешёвых вариантов становится меньше
С рынка постепенно исчезают квартиры с «бабушкиным» ремонтом. По приведённым данным, сейчас такая отделка встречается примерно в 15% объявлений, годом ранее их доля составляла 20%, а десять лет назад — до половины рынка.
Механика простая: собственники, которые вложились в ремонт, выходят на рынок с более высокой ставкой, а не обновлённые квартиры уходят первыми и не возвращаются в экспозицию. В результате «средняя по объявлениям» ставка растёт быстрее, чем реальная стоимость сопоставимого жилья.
Как считать доходность аренды, а не ставку
Ставка в объявлении — это верхняя строка расчёта, а не результат. Чтобы понять, что объект приносит на самом деле, из годовой аренды нужно вычесть месяцы простоя между арендаторами, НДФЛ с арендного дохода, налог на имущество, страхование, текущий ремонт и амортизацию мебели, а затем разделить остаток на полную стоимость входа — цену квартиры вместе с расходами на сделку и подготовку к сдаче.
Разрыв между валовой и чистой доходностью обычно составляет около пятой части: один месяц простоя забирает примерно 8% годовой аренды, налоги и содержание — ещё несколько процентов. Поэтому рост минимальной ставки на рынке не означает автоматического роста дохода конкретного собственника: если объект простаивает дольше или требует вложений в отделку, эффект нивелируется.
Что это значит для инвестора
Рост арендной ставки сам по себе не делает квартиру хорошей инвестицией. Значение имеет отношение годовой аренды к цене объекта, а цены на московское жильё за те же годы выросли не меньше. Именно поэтому арендная доходность столичной квартиры остаётся в диапазоне нескольких процентов годовых, а срок окупаемости измеряется десятилетиями — расчёты с цифрами мы приводим в статье «Недвижимость или вклад».
Из данных следует и практический вывод для тех, кто уже сдаёт: вложение в ремонт переводит объект в другую ценовую категорию и сокращает простой, поскольку доля обновлённого предложения растёт и «бабушкин» вариант проигрывает конкуренцию. Но это работа с арендным потоком, а не со стоимостью капитала.
В АВИВ КАПИТАЛ мы исходим из того, что для инвестора с горизонтом до трёх лет доход создаёт не аренда, а разница цен входа и выхода: покупка ниже рынка, создание стоимости ремонтом или стройкой, продажа готового продукта. Как устроена такая сделка на московской вторичке, разбираем в материале о флиппинге квартир в Москве. Если же цель — именно арендный поток, считать нужно чистую доходность: за вычетом простоя, НДФЛ, налога на имущество и расходов на содержание.
Вопросы и ответы
Сколько стоит самая дешёвая аренда квартиры в Москве в 2026 году?
По данным «Российской газеты», которые приводит РИА Недвижимость, минимальные ставки формируются в диапазоне 35–40 тыс. рублей в месяц. В августе студия в Хорошёво-Мнёвниках сдавалась за 35 тыс. рублей.
Почему аренда в Москве дорожает быстрее ожиданий?
Сказываются инфляция, высокий спрос на самые доступные варианты, которые быстро уходят из экспозиции, и рост качества предложения: доля квартир с устаревшим ремонтом снизилась примерно до 15% против 20% год назад и половины рынка десять лет назад.
Стоит ли покупать квартиру в Москве под сдачу?
Рост ставки не отменяет главного: арендная доходность столичной квартиры составляет несколько процентов годовых при окупаемости в десятилетия. Решение зависит от цели — арендный поток или прирост капитала; считать нужно чистую доходность с учётом простоя и налогов. Доходность не гарантируется.
Источники: РИА Недвижимость — минимальная цена аренды квартиры в Москве выросла в полтора раза, Российская газета — исходное исследование рынка аренды. Публикация носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной или юридической рекомендацией.
Считаете квартиру под сдачу?
Посчитаем чистую доходность вашего варианта и сравним с активными стратегиями на том же капитале.