4 сентября 2026 года ДОМ.РФ опубликовал данные о выдаче ипотеки в России за январь–август: банки предоставили 663 тысячи кредитов на 3 трлн рублей — на 32% больше, чем за тот же период 2025 года. Рост фиксируется на фоне последовательного снижения ключевой ставки Банка России и совпадает с более ранними сообщениями о том, что рыночная ипотека впервые с 2023 года обогнала льготную по объёму выдачи.
Сколько ипотеки выдали в России за 8 месяцев
По данным ДОМ.РФ, всего за январь–август 2026 года банки предоставили 663 тысячи ипотечных кредитов — на 32% больше год к году. Их сумма достигла 3 трлн рублей, тоже на 32% выше показателя 2025 года. Только в августе было выдано 87 тысяч кредитов на 377 млрд рублей.
Ипотечный портфель банков — с учётом секьюритизации — растёт значительно медленнее самой выдачи: с начала года он увеличился на 3,9% и к 1 сентября достиг 24,7 трлн рублей. Разрыв между темпами выдачи новых кредитов и ростом портфеля объясняется активным досрочным погашением и рефинансированием старых, более дорогих займов.
Почему ипотека дешевеет: динамика ключевой ставки
Рост объёма выдачи совпал с циклом снижения ключевой ставки Банка России, которая шла к текущим 14% годовых поэтапно:
- 13 февраля 2026 года — снижение до 15,5%;
- 20 марта — до 15%;
- 24 апреля — до 14,5%;
- 19 июня — до 14,25%;
- 24 июля — до 14% годовых.
Суммарно за пять заседаний ставка опустилась на 1,5 процентного пункта, вслед за ней банки постепенно снижали ставки по рыночной ипотеке. Следующее решение совет директоров Банка России примет 11 сентября 2026 года: аналитики разошлись во мнениях — часть ждёт паузы на уровне 14%, часть допускает символическое снижение до 13,75%. При этом в сентябрьском макроопросе ЦБ аналитики повысили прогноз инфляции на 2026 год до 6,6%, что ограничивает пространство для резкого смягчения политики.
Что это значит для инвестора
Рост ипотечного кредитования — сигнал не только для застройщиков, но и для тех, кто работает с готовым, вторичным жильём. Одновременно с ростом общей выдачи аналитики сервиса DataFlat зафиксировали в августе резкое падение продаж новостроек по ДДУ в Москве и Подмосковье — на 31% год к году, до 7,2 тыс. сделок, при этом средний чек сделки вырос. Иначе говоря, часть ипотечных денег утекает с рынка котлована в сторону вторичного рынка и готовых объектов, где ниже цена входа и выше ликвидность при выходе из сделки.
Для инвесторов, работающих по стратегии флиппинга квартир в Москве, оживление ипотечного рынка сокращает срок экспозиции объекта при продаже: у конечного покупателя выше шанс получить одобрение по рыночной ставке без субсидий. Похожая логика применима и к инвестициям в квартиры под снос по программе реновации — ликвидность вторичного жилья напрямую зависит от доступности ипотеки для конечного покупателя в конкретном районе. АВИВ Капитал при отборе объектов под флиппинг и реновацию оценивает не только дисконт к рыночной цене, но и ипотечную ликвидность дома и локации — от этого зависит скорость и цена выхода из сделки.
Вопросы и ответы
Почему выдача ипотеки в России выросла на 32% в 2026 году?
Главная причина — последовательное снижение ключевой ставки Банка России с 15,5% в феврале до 14% в июле 2026 года: вслед за ней банки снижали ставки по рыночной ипотеке. По данным ДОМ.РФ, это привело к росту выдачи кредитов на 32% год к году, до 3 трлн рублей за январь–август.
Почему ипотечный портфель банков растёт медленнее, чем выдача новых кредитов?
Портфель — это сумма непогашенных кредитов, и он вырос за 8 месяцев только на 3,9%, до 24,7 трлн рублей. Разница объясняется тем, что часть заёмщиков одновременно с оформлением новых займов гасит старые кредиты досрочно или рефинансирует их по более низкой ставке.
Значит ли рост выдачи ипотеки, что цены на жильё снова начнут расти?
Не обязательно и не равномерно. Рост ипотечного кредитования происходит на фоне падения спроса на новостройки в Москве и Подмосковье — на 31% год к году в августе, по данным DataFlat, — и продолжающихся банкротств застройщиков, поэтому эффект на цены будет разным в зависимости от сегмента и региона.
Источники: РИА Недвижимость — данные ДОМ.РФ о выдаче ипотеки за 8 месяцев 2026 года, Банк России — пресс-релиз о снижении ключевой ставки до 14%, РБК Недвижимость — данные DataFlat о падении продаж новостроек в Москве и Подмосковье. Публикация носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной или юридической рекомендацией.
Хотите инвестировать в недвижимость на фоне роста ипотечного рынка?
Команда АВИВ Капитал поможет подобрать объекты для флиппинга и реновации с учётом ипотечной ликвидности района.