15 октября 2026 года управление Росреестра по Москве сообщило, что за январь–сентябрь в городе зарегистрировано 69,2 тысячи ипотечных сделок — на 23% меньше, чем за тот же период прошлого года. Почти одновременно институт жилищного развития «ДОМ.РФ» оценил выдачу ипотеки по всей России ростом на треть. Разрыв между столицей и остальной страной становится одним из главных сюжетов ипотечного рынка перед концом года.
Ипотека в Москве упала на 23% за три квартала
По данным пресс-службы столичного управления Росреестра, с января по сентябрь 2026 года в Москве зарегистрировано 69,2 тысячи договоров ипотечного жилищного кредитования. Это на 23% меньше результата за аналогичный период 2025 года. В сентябре в городе оформили 6,8 тысячи ипотек: к сентябрю прошлого года падение составило 40%, однако к августу 2026 года число сделок выросло на 11%.
Ранее Росреестр уже сообщал, что общее число сделок на вторичном рынке жилья Москвы за три квартала увеличилось на 3%, почти до 101 тысячи. Сопоставление двух цифр показывает: доля ипотеки в сделках снижается — покупатели всё чаще обходятся без кредита, используют рассрочку от продавца, трейд-ин или полную оплату за счёт продажи другого актива.
Почему по России в целом ипотека выросла на треть
На общероссийском уровне картина обратная. По оценке «ДОМ.РФ», с января по сентябрь 2026 года в стране выдано 0,8 млн ипотечных кредитов на 3,6 трлн рублей — на 33–35% больше, чем годом ранее. Из них по рыночным программам оформлено 416 тысяч кредитов на 1,3 трлн рублей (53% количества и 37% объёма), по программам с господдержкой — 371 тысяча на 2,2 трлн рублей (47% количества и 63% объёма). Всего за счёт льготной ипотеки с начала года в строительную отрасль привлечено около 3,2 трлн рублей: 325 тысяч кредитов пришлось на семейную ипотеку, 36 тысяч — на дальневосточную, 9 тысяч — на IT-ипотеку.
Рост во многом обеспечен разовым всплеском в сентябре: заёмщики спешили получить кредит на старых условиях до того, как с 1 октября изменились правила семейной ипотеки. В «ДОМ.РФ» прямо прогнозируют замедление — по итогам 2026 года ожидается около 1 млн кредитов на 4,5–4,6 трлн рублей, то есть на уровне 2025 года, без дальнейшего ускорения.
Почему Москва расходится с остальной страной
Расхождение объясняется структурой спроса. Во-первых, средняя стоимость жилья в Москве кратно выше, чем в большинстве регионов, поэтому ужесточение условий семейной ипотеки отсекает от программы заметную часть столичных покупателей — требуемый подтверждённый доход заёмщика для кредита на вторичку в городе уже вырос вдвое. Во-вторых, ключевая ставка Банка России удерживается на уровне 14% годовых вторую паузу подряд, и рыночная ипотека при московских ценах остаётся почти неподъёмной без субсидий. В-третьих, скидки на вторичном рынке крупных городов выросли до 5,4%, и для части покупателей выгоднее договориться с продавцом напрямую, чем переплачивать банку за кредит.
Что это значит для инвестора
Снижение доли ипотеки в сделках — сигнал для всех, кто работает с готовым жильём, а не с котлованом. Чем меньше покупателей зависят от банковского одобрения, тем быстрее закрываются сделки и тем сильнее переговорная позиция у продавца, который готов дать дисконт, а не ждать ипотечного покупателя месяцами. Для стратегии флиппинга квартир в Москве это означает более широкий пул покупателей с живыми деньгами на вторичном рынке и больше времени для продажи готового объекта без риска зависнуть в ожидании одобрения кредита.
Эта динамика почти не затрагивает рынок реновации: квартиры в домах под снос переходят к собственникам в рамках городской программы, а не через ипотечные сделки, поэтому такие объекты менее чувствительны к колебаниям банковского спроса — подробнее в материале об инвестициях в квартиры под снос. АВИВ Капитал при отборе объектов для флиппинга и реновации проверяет юридическую чистоту лота и соотношение ипотечного и наличного спроса в районе — это позволяет точнее оценить, сколько времени потребуется на выход из сделки.
Вопросы и ответы
Почему ипотека в Москве падает, а по России растёт?
Выдача ипотеки в России в январе–сентябре 2026 года выросла на треть за счёт разового всплеска перед ужесточением условий семейной ипотеки с 1 октября. В Москве высокая стоимость жилья и возросшие требования к доходу заёмщика сильнее отсекают покупателей от ипотечных программ, поэтому число сделок упало на 23%.
Как это повлияет на цены на вторичном рынке Москвы?
Прямого обвала цен данные не показывают: общее число сделок на вторичке за три квартала выросло на 3%. Но снижение доли ипотеки усиливает позицию покупателей с живыми деньгами и может поддержать скидки, которые в сентябре уже достигали 5,4% в крупных городах.
Что будет с ипотекой до конца 2026 года?
«ДОМ.РФ» прогнозирует замедление выдачи после сентябрьского рывка: по итогам года ожидается около 1 млн кредитов на 4,5–4,6 трлн рублей — на уровне 2025 года, без дальнейшего роста.
Источники: РИА Недвижимость — Росреестр по Москве: ипотечные сделки за три квартала упали на 23%, РБК Недвижимость — ДОМ.РФ: выдача ипотеки в России за три квартала выросла на треть, РИА Недвижимость — продажи вторичного жилья в Москве за три квартала выросли на 3%. Публикация носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной или юридической рекомендацией.
Хотите зарабатывать на недвижимости без оглядки на ипотечный цикл?
Расскажем, как АВИВ Капитал отбирает объекты для флиппинга и реновации с учётом структуры спроса в конкретном районе.