27 октября 2026 года Госдума приняла в первом чтении законопроект об обязательном нотариальном удостоверении ипотеки между физическими лицами — поправки обязывают заверять у нотариуса договоры займа под залог жилья, если деньги гражданину или индивидуальному предпринимателю дает не банк, а другое физическое лицо.
- 27 октября 2026 года Госдума приняла в первом чтении поправки в статью 53 закона «О государственной регистрации недвижимости» (218-ФЗ) об обязательном нотариальном удостоверении ипотеки между физическими лицами.
- По данным Банка России, за девять месяцев 2025 года порядка 100 участников рынка систематически выдавали гражданам займы под залог жилья, не имея статуса профессионального кредитора.
- Банки за январь–сентябрь 2026 года выдали 800 тыс. ипотечных кредитов на 3,6 трлн рублей — это на 33–35% больше, чем годом ранее, и на такие сделки новое правило не распространяется.
- Ко второму чтению депутаты предложили дать нотариусам инструмент для сравнения цены сделки с кадастровой стоимостью жилья и предупреждения заемщика о большой разнице.
- Аналогичная норма уже действует для ипотеки долей в праве общей собственности на жильё — часть 1.1 статьи 42 того же закона 218-ФЗ.
Что меняет закон о нотариальном удостоверении ипотеки
Законопроект вносит поправки в статью 53 закона «О государственной регистрации недвижимости» (218-ФЗ). Норма вводит обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки, если заём под залог жилого помещения или доли в нём выдаёт гражданину не банк, а другое физическое лицо или индивидуальный предприниматель. Авторы опираются на уже действующее правило: договоры ипотеки долей в общей собственности нотариус удостоверяет и сейчас — это требует часть 1.1 статьи 42 того же закона.
Представлявший проект замминистра финансов Иван Чебесков пояснил, что полного запрета на займы между физлицами под залог жилья закон не вводит — такие сделки иногда необходимы заёмщику. Задача нотариуса — разъяснить сторонам смысл и последствия сделки, проверить дееспособность участников и реальное намерение, а также соответствие договора закону.
Почему Госдума взялась за частные займы под залог жилья
В пояснительной записке к законопроекту говорится, что заёмщик частного кредитора экономически уязвимее клиента банка: у банковского заёмщика есть набор законных гарантий, а у заёмщика физлица — нет. По данным Банка России, за девять месяцев 2025 года около 100 участников рынка систематически выдавали гражданам займы под залог жилья, не имея статуса профессионального кредитора, и доля физлиц среди них значительна.
Ключевая проблема таких сделок — оценка залога: жильё в договорах займа между физлицами порой оценивают в десятки раз ниже рыночной стоимости. Если заёмщик не может расплатиться, единственное жильё переходит кредитору по изначально заниженной цене. Ко второму чтению депутаты предложили дать нотариусам инструмент для сравнения цены договора с кадастровой стоимостью жилья и дополнительного предупреждения заёмщика при слишком большой разнице.
Банковская ипотека и частные займы под залог жилья: в цифрах
Масштаб банковской ипотеки и частного кредитования под залог жилья различается на порядки — и именно поэтому точечное регулирование второго сегмента выглядит логичным шагом.
| Кредитор | Объём за январь–сентябрь 2026 года | Требование к сделке |
|---|---|---|
| Банки | 800 тыс. кредитов на 3,6 трлн руб. (+33–35% год к году) | Нотариус не требуется — профессиональный участник рынка |
| Частные лица и ИП (систематические кредиторы) | порядка 100 субъектов по данным Банка России | После принятия закона — обязательное нотариальное удостоверение |
| Ипотека долей в общей собственности (действующая норма) | часть 1.1 статьи 42 закона 218-ФЗ | Нотариальное удостоверение уже обязательно |
Что будет дальше: сроки второго чтения
Проект принят только в первом чтении, дата второго пока не определена. Ко второй итерации депутаты хотят закрепить сверку цены договора с кадастровой стоимостью жилья — это должно отсечь сделки, где залог оценен заведомо ниже рынка. Для банковской ипотеки, которая по данным «Дом.РФ» выросла за январь–сентябрь 2026 года на 33–35% до 3,6 трлн рублей, ничего не меняется: правило касается только небанковских кредиторов.
Что это значит для инвестора
Для частных инвесторов, которые рассматривают выдачу займов под залог жилья как способ получить пассивный доход от недвижимости, новая норма повышает издержки сделки — нотариальный тариф и проверка документов, — но снижает юридический риск: нотариус обязан проверить дееспособность сторон и адекватность цены залога. Для заёмщиков это защита от занижения стоимости квартиры в договоре, а значит и от потери единственного жилья по бросовой цене.
АВИВ КАПИТАЛ управляет капиталом частных инвесторов в недвижимости Москвы, Подмосковья и Дубая и работает со стратегиями, где доход формируется не из непрозрачных частных займов, а из реальных активов. Проценты по такому займу облагаются НДФЛ — правила разобраны в материале о налогах при инвестициях в недвижимость. Более предсказуемой альтернативой для многих инвесторов остаётся доверительное управление недвижимостью через управляющую компанию, где сделки оформлены юридически прозрачно изначально.
Частные займы под залог жилья долго оставались серой зоной: кредитор и заёмщик договаривались сами, а цена квартиры в бумагах часто не имела отношения к рынку. Обязательный нотариус — барьер для явно убыточных для заёмщика схем, и в целом это оздоровит сегмент. Но для частного инвестора вопрос доходности и риска это не решает — мы продолжаем считать, что стабильный доход даёт не функция кредитора, а владение реальным активом: мы проверяем объекты, отбираем их с дисконтом к рынку, считаем доходность после налогов и сопровождаем сделку от входа до выхода.
Вопросы и ответы
Что такое нотариальное удостоверение ипотеки между физическими лицами?
Это проверка нотариусом договора займа под залог жилья, если кредитор — не банк, а гражданин или индивидуальный предприниматель. Нотариус разъясняет сторонам смысл сделки, проверяет дееспособность участников и соответствие договора закону.
Кого коснётся новый закон о нотариальном удостоверении ипотеки?
Закон касается граждан и индивидуальных предпринимателей, которые выдают другим физлицам займы под залог жилого помещения или доли в нём. По данным Банка России, таких систематических кредиторов на рынке около 100.
Распространяется ли требование на банковскую ипотеку?
Нет. Банки — профессиональные участники рынка, и на них обязательное нотариальное удостоверение не распространяется. За январь–сентябрь 2026 года они выдали 800 тыс. ипотечных кредитов на 3,6 трлн рублей.
Что делать инвестору, если он уже дал или планирует дать деньги в долг под залог квартиры?
После принятия закона такую сделку нужно будет заверять у нотариуса, иначе она может быть признана недействительной. Инвестору стоит заранее закладывать в расчёт доходности нотариальный тариф и учитывать, что цену залога теперь будут сверять с кадастровой стоимостью.
Источники: РИА Недвижимость — о принятии законопроекта в первом чтении, РБК Недвижимость — комментарий замминистра финансов Ивана Чебескова, СОЗД ГД — карточка законопроекта №1194943-8. Публикация носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной или юридической рекомендацией.
Рассматриваете частные инвестиции в недвижимость?
Эксперты АВИВ КАПИТАЛ помогут выбрать стратегию с прозрачной юридической структурой и расчётом доходности после налогов — без непрозрачных частных займов.