30 сентября 2026 года аналитическая платформа Redcat сообщила РИА Недвижимость: доля нераспроданных квартир в уже сданных новостройках Москвы и Подмосковья достигла рекордных 19,5% — это около 18,9 тысячи лотов. Показатель растёт четвёртый год подряд и указывает на то, что застройщики накопили избыток готового, но непроданного жилья на фоне охлаждения ипотечного спроса.
Сколько квартир не продано в готовых домах
По данным Redcat, сегодня каждая пятая квартира в продаже на первичном рынке Москвы и области — лот в полностью сданном жилом комплексе. Доля такого предложения увеличивается из года в год:
- 2022 год — 11,6%;
- 2023 год — 12,6%;
- 2024 год — 12,7%;
- 2025 год — 15,9%;
- 2026 год — рекордные 19,5%.
Внутри региона картина неоднородна. Самая высокая доля нераспроданных квартир в сданных домах зафиксирована в старых границах Москвы — 21,2%. В Подмосковье показатель почти такой же — 19,9%, а в Новой Москве заметно ниже — около 11,5%.
Почему застройщики не могут продать готовое жильё
Рост доли непроданных лотов в сданных домах — зеркальное отражение охлаждения спроса на первичном рынке. Ключевая ставка Банка России держится на уровне 14% годовых после того, как регулятор взял паузу в её снижении в середине сентября, а рыночная ипотека остаётся дорогой. С 1 октября 2026 года изменились и условия семейной ипотеки: ставка теперь дифференцирована от 4% до 12% годовых для Москвы и Петербурга и от 2% до 10% для остальных регионов — в зависимости от числа детей в семье, а максимальная сумма кредита ограничена 12–18 млн рублей в столичных агломерациях. Программа стала более адресной и перестала быть драйвером массового спроса, который раньше разгонял продажи ещё на стадии стройки и позволял распродавать лоты к моменту сдачи дома.
Застройщики, рассчитывавшие реализовать остаток квартир сразу после ввода объекта в эксплуатацию, вынуждены держать их в продаже дольше — отсюда и накопление «зависшего» готового предложения.
Вторичный рынок и ипотека перехватывают спрос
Параллельно покупатели активнее переключаются на вторичное жильё. По данным банка «Дом.РФ», за восемь месяцев 2026 года выдачи ипотеки на вторичном рынке выросли на 76% в денежном выражении — до 1,6 трлн рублей, тогда как выдачи на новостройки прибавили лишь 1% и остались на уровне 1,3 трлн рублей. Вторичка выигрывает у новостроек не только по ставкам, но и по скидкам: сентябрьский уровень дисконтов на вторичное жильё в крупных городах стал вторым по величине за последние 12 месяцев — выше были только январские скидки.
Главный аналитик «Циан» Алексей Попов прогнозирует, что осенний всплеск спроса на фоне обновления семейной ипотеки будет заметно слабее прежних: «Этот октябрьский пик мы проходим, но мы видим, что пик будет точно меньше, чем был в феврале этого года», — отметил он, добавив, что с каждым новым витком ограничений спрос тех, кто «успевает» до изменения правил, становится всё меньше.
Что это значит для инвестора
Для частного инвестора избыток нераспроданных лотов в сданных домах — это прямой сигнал к поиску скидки. Застройщики, у которых «зависло» готовое жильё, охотнее идут на уступки именно по таким объектам: дом построен, эскроу закрыт, риски долгостроя отсутствуют, а значит дисконт отражает не строительный риск, а желание продавца быстрее закрыть сделку. Именно такие лоты — с подтверждённой сдачей дома и явной мотивацией продавца — АВИВ Капитал регулярно проверяет при отборе объектов для стратегии флиппинга квартир в Москве: юридическая чистота и реальный размер скидки важнее заявленной цены предложения.
Похожая логика работает и при покупке лотов в домах под снос по программе реновации — там дисконт возникает из-за отложенного переселения, и инвестор получает актив ниже рынка в обмен на более длинный горизонт сделки. Подробнее о механике такой стратегии — в материале про инвестиции в квартиры под снос.
Вопросы и ответы
Что значит рекордная доля нераспроданных квартир в сданных новостройках Москвы?
Это означает, что 19,5% квартир в полностью сданных жилых комплексах Москвы и Подмосковья — около 18,9 тысячи лотов — остаются в продаже у застройщиков. Показатель растёт четвёртый год подряд и указывает на избыток готового жилья при слабом спросе.
Почему застройщики не распродают квартиры до сдачи дома?
Высокая ключевая ставка и более адресные условия семейной ипотеки с 1 октября 2026 года сократили число покупателей, готовых закрывать сделки на стадии стройки. Часть спроса ушла на вторичный рынок, где выдачи ипотеки выросли на 76% за восемь месяцев, а скидки стали заметно выше.
Стоит ли покупать квартиру в сданном, но нераспроданном доме?
Такие лоты не несут строительных рисков и чаще продаются со скидкой, если застройщик заинтересован в быстрой продаже. Перед покупкой стоит проверить юридическую историю объекта и реальный размер дисконта, а не ориентироваться только на заявленную цену предложения.
Источники: РИА Недвижимость — доля нераспроданных квартир в сданных новостройках Москвы и области достигла 19,5% (данные Redcat), РИА Недвижимость — выдачи ипотеки на вторичное жильё выросли на 76% (данные «Дом.РФ»), РБК Недвижимость — скидки на вторичное жильё выросли в сентябре, РИА Недвижимость — «Циан» о спросе на новостройки после обновления семейной ипотеки. Публикация носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной или юридической рекомендацией.
Хотите купить квартиру в сданном доме со скидкой?
АВИВ Капитал проверяет юридическую чистоту объекта, помогает найти лот с реальным дисконтом у застройщика и сопровождает сделку от подбора до регистрации.