25 августа 2026 года «Ведомости» со ссылкой на данные «Циан», «Этажей» и сервиса Colife сообщили, что аренда жилья в крупнейших городах России начала дешеветь. Средняя ставка за однокомнатную квартиру в городах-миллионниках в августе снизилась до 28 200 рублей в месяц — на 3% меньше, чем год назад. Одновременно данные сервиса «Яндекс Аренда», которые приводит РИА Недвижимость, показывают, что рынок Москвы движется разнонаправленно: медианная ставка почти не изменилась, а заметный рост показал только один округ столицы.
Что показывают данные по рынку аренды
По подсчетам главного аналитика «Циан» Алексея Попова, в 19 ключевых регионах страны — включая Московскую и Ленинградскую области, а также Тюмень — аренда квартир в августе обходится на 2% дешевле, чем годом ранее. При этом по сравнению с июлем ставки выросли на 3%, а за традиционный высокий сезон с 20 мая по 20 августа — на 5%. Год назад за тот же период рост составлял 9%, а в 2023 и 2024 годах достигал 20–25% — то есть темпы подорожания аренды упали в разы.
Директор департамента аренды компании «Этажи» Ольга Павлинова подтверждает замедление: в среднем по России однокомнатные квартиры за месяц подорожали всего на 0,1%, двухкомнатные не изменились в цене, а за год оба сегмента подешевели на 1,7%. Гендиректор сервиса долгосрочной аренды Colife Артем Бабинов приводит более резкую цифру: ставки на студии и однокомнатные квартиры в мегаполисах снизились год к году на 5,7%, до 38 000 рублей в месяц.
Москва: рост в центре, снижение на окраинах
По данным сервиса «Яндекс Аренда», которые приводит РИА Недвижимость, в июле медианная ставка долгосрочной аренды жилья в Москве почти не изменилась по сравнению с июнем — рост составил лишь 0,2%, до примерно 90 000 рублей в месяц. Но внутри города картина неоднородна: аренда в Центральном округе за месяц подорожала почти на 8%, до 216 500 рублей, а в Южном округе — на 3,9%, до 88 200 рублей. В то же время в Северном округе ставки снизились на 1,5%, в Зеленограде — на 1,1%, в Новомосковском округе — на 1%, а в Западном, Юго-Западном и Северо-Западном округах — на 0,3–0,9%.
Почему аренда перестала расти прежними темпами
Эксперты называют две основные причины охлаждения рынка:
- Рост предложения — часть собственников непроданных новостроек и вторичного жилья сдает квартиры внаем вместо продажи из-за слабого спроса на покупку и высокой ключевой ставки.
- Снижение спроса — часть потенциальных арендаторов переориентировалась на покупку жилья в рассрочку от застройщиков или отложила переезд, что снизило конкуренцию за съемные квартиры.
В результате арендодателям сложнее закладывать в ставку прежний темп ежегодной индексации, а инвесторам, которые рассчитывали доходность объекта через сдачу внаем, приходится пересматривать горизонты окупаемости.
Что это значит для инвестора
Замедление роста арендных ставок напрямую снижает доходность стратегии «купил квартиру — сдал в аренду»: срок окупаемости через наем растягивается на годы, если арендный доход растет медленнее, чем раньше. Для частных инвесторов это дополнительный аргумент в пользу стратегий, где доход формируется не арендным потоком, а разницей между ценой покупки и продажи — например, флиппинга квартир в Москве, где актив приобретается с дисконтом и перепродается после ремонта или юридической подготовки. Альтернативой служат и объекты с более высокой арендной доходностью, чем жилье, — например, склады формата Light Industrial, где ставки аренды пока растут быстрее, чем на квартиры. АВИВ Капитал при отборе объектов учитывает текущую динамику арендного рынка и приоритизирует сделки, где доход не зависит от роста ставок найма.
Вопросы и ответы
Почему аренда квартир в России дешевеет?
Основные причины — рост предложения на фоне высокой доли непроданных новостроек, которые собственники сдают в аренду, и охлаждение спроса из-за рассрочек от застройщиков и высокой ключевой ставки, ограничивающей переезды и формирование новых домохозяйств.
Значит ли это, что аренда дешевеет во всех городах одинаково?
Нет. Даже в Москве картина разнонаправленная: в июле аренда в Центральном округе выросла почти на 8%, а в Северном округе и Зеленограде снизилась на 1–1,5%. По стране в целом динамика также различается по городам и сегментам.
Как замедление роста аренды влияет на инвесторов в недвижимость?
Снижается доходность стратегии долгосрочной сдачи жилья внаем, поэтому часть инвесторов переходит к стратегиям с доходом от перепродажи или выбирает объекты коммерческой недвижимости с более высокой арендной ставкой.
Источники: Ведомости — данные «Циан», «Этажей» и Colife о снижении ставок аренды, РИА Недвижимость — данные «Яндекс Аренды» по округам Москвы. Публикация носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной или юридической рекомендацией.
Ищете доход без ставки на рост аренды?
Расскажем, какие форматы недвижимости сейчас дают доходность выше, чем сдача жилья внаём.