Рост ставок аренды офисов в Москве замедлился почти втрое — до 10–12% в 2026 году

29 октября 2026 года стало известно, что рост ставок аренды качественных офисов в Москве резко затормозил: по подсчётам консалтинговой компании Commonwealth Partnership (CMWP), за январь–сентябрь 2026 года средневзвешенная базовая ставка аренды выросла на 12% год к году, до 35 869 рублей за кв. м в год, тогда как за тот же период 2025 года рост составлял 35%.

Что произошло с арендой офисов в Москве

Замедление подтвердил руководитель департамента офисной недвижимости CMWP Дмитрий Венчковский: за девять месяцев 2025 года аренда прибавляла 35% к показателям 2024 года, то есть темпы роста ставок упали сразу на 23 процентных пункта. Похожую динамику фиксируют и другие консультанты. Компания IBC Real Estate оценила рост ставки в III квартале 2026 года в 10% год к году — до 32 800 рублей за кв. м в год без учёта НДС и эксплуатационных расходов, тогда как за тот же квартал 2025 года ставки прибавляли 21%. Старший аналитик Remain Ирина Соханева оценивает рост аренды офисов в 10,9% год к году за январь–сентябрь 2026 года против 16,5% годом ранее.

Почему замедляются инвестиции в коммерческую недвижимость Москвы

Опрошенные консультанты называют две причины торможения: усилившуюся конкуренцию между собственниками бизнес-центров за немногочисленных арендаторов и сокращение числа сделок на офисном рынке. В таких условиях владельцам площадей приходится идти на уступки по ставке и условиям договора, чтобы удержать текущих арендаторов и привлечь новых. Это меняет расчёт для тех, кто рассматривает инвестиции в коммерческую недвижимость: офисный сегмент, который ещё в 2025 году давал двухзначный рост ставок почти во всех классах, теряет прежнюю динамику, а часть капитала инвесторов смещается в более дефицитные форматы — склады и стрит-ритейл.

Сколько стоит аренда офисов в Москве по оценкам разных компаний

Тренд на замедление подтверждают все консультанты, но цифры расходятся — компании считают ставки по разным выборкам объектов.

Что будет со ставками аренды офисов дальше

CMWP прогнозирует дальнейшее охлаждение рынка: к декабрю 2026 года средневзвешенная ставка может опуститься до 33 522 рублей за кв. м в год, что на 3% ниже уровня декабря 2025 года, а в 2027 году — снизиться до 31 750 рублей. Это станет первым годовым снижением ставок после нескольких лет роста — из-за избытка предложения на фоне сдержанного спроса бизнеса на новые офисы.

Что это значит для инвестора

Для частных инвесторов замедление и ожидаемая коррекция ставок означают, что офисная недвижимость Москвы перестаёт быть безусловно растущим активом: доходность аренды бизнес-центров класса B, где рост почти остановился (+2% по данным IBC Real Estate), будет всё труднее перекрывать инфляцию и стоимость обслуживания кредита. АВИВ КАПИТАЛ управляет капиталом частных инвесторов в недвижимости Москвы, Подмосковья и Дубая и смещает фокус с офисов на форматы с более устойчивым спросом — склады и кладовые. Один из вариантов — инвестиции в Light Industrial, где вакансия складов Московского региона близка к нулю в отличие от охлаждающегося офисного сегмента. Тем, кто не готов самостоятельно отслеживать такие сдвиги, подойдёт доверительное управление недвижимостью — управляющая компания берёт на себя анализ рынка и сопровождение сделки.

Замедление роста арендных ставок — ожидаемый этап после двух лет резкого подъёма: в 2025 году офисы дорожали на 20–35% в разных классах, и такой темп не мог продолжаться бесконечно. Мы считаем, что на этом фоне интереснее не держаться за переоценённые бизнес-центры, а перераспределять капитал в сегменты с дефицитом предложения — склады, кладовые и земельные участки под коммерческую застройку. При отборе объектов мы прежде всего считаем доходность после налогов и расходов на управление, а не ориентируемся на заявленные ставки аренды.

Вопросы и ответы

Источники: Ведомости — о замедлении роста ставок аренды офисов в Москве, CMWP — данные о ставках аренды офисного рынка Москвы, «Московская перспектива» — о замедлении роста арендных ставок. Публикация носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной или юридической рекомендацией.