5 октября 2026 года ВТБ сообщил, что в сентябре российские банки выдали ипотечных кредитов на 600 млрд рублей — на 60% больше, чем в августе, и это максимальный месячный результат с начала года. Скачок спроса вызван ожидавшимся ужесточением условий семейной ипотеки: с 1 октября ставки для большинства семей выросли, а максимальный срок кредита сократили вдвое.
Сентябрьский рекорд: 600 млрд рублей и доля семейной ипотеки 64%
По оценке ВТБ, сентябрьские выдачи превысили не только август, но и сентябрь 2025 года — на 50%. Это самый высокий результат с июня 2024 года, если не считать рекордный декабрь 2025 года, когда банки выдали 800 млрд рублей. С начала 2026 года совокупный объём ипотечных выдач в России превысил 3,5 трлн рублей — на треть больше, чем за аналогичный период годом ранее.
Доля семейной ипотеки в сентябрьском объёме достигла 64%, а её рыночные выдачи выросли вдвое к августу — до 385 млрд рублей, обогнав ажиотажный июнь и превысив январский пик в 325 млрд рублей. «Семейная ипотека в сентябре устроила себе декабрь — на три месяца раньше календаря... Вероятно, этот результат госпрограммы станет максимумом года: дальше рынок неизбежно немного сбавит обороты», — отметил начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
Тенденцию подтвердил Сбербанк: в сентябре он оформил семейной ипотеки на 302,8 млрд рублей — максимум с начала года, а 30 сентября зафиксировал абсолютный рекорд программы за всю её историю — 7,4 тыс. выдач на 46,6 млрд рублей за один день. С начала года выдачи Сбербанка по программе превысили 1,4 трлн рублей, жилищные условия улучшили 246 тыс. семей, из них 232 тыс. — за пределами Москвы и Санкт-Петербурга.
Что изменилось в семейной ипотеке с 1 октября
Новые условия, утверждённые Минфином, разделили ставку по числу детей в семье: от 4% до 12% годовых — для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, и от 2% до 10% — для остальных регионов страны. Максимальный срок льготного кредита сократили вдвое, а лимиты по сумме кредита для большинства семей выросли. Для строительства частного дома ставка сохранена на уровне 6% для всех категорий заёмщиков — независимо от количества детей.
Прогноз: выдачи просядут на 10–40%, спрос уйдёт на вторичку, ИЖС и аренду
- Аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов — спад на 15–30% уже с октября.
- Агентство НКР — падение выдач на 20–30% до конца года.
- Финансовый университет (завкафедрой Александр Цыганов) — снижение на 10–25%.
- «Эксперт РА» — провал до 30–40% за два-три месяца из-за «эффекта дедлайна» с последующей стабилизацией.
Эксперты сходятся: часть семей с одним-двумя детьми — а это большинство из 16 млн российских семей с детьми, по данным вице-премьера Татьяны Голиковой, — откажется от покупки или выберет меньшую площадь, более удалённую локацию либо вторичное жильё. Другая часть спроса перейдёт на рынок ИЖС, где ставка 6% сохранена для всех. Цены на новостройки от этого вряд ли вырастут: спрос скорее снизится, чем подстегнёт рынок. А аренда жилья, по оценке опрошенных РБК аналитиков, может подорожать за счёт семей, которые отложат покупку и выйдут на рынок съёма.
Что это значит для инвестора
Охлаждение семейной ипотеки меняет расстановку сил на нескольких рынках одновременно. Спрос смещается на вторичное жильё — это сырьё для стратегии флиппинга квартир: больше покупателей, которые не привязаны к конкретной льготной программе, означают более предсказуемый выход из сделки. Сохранённая ставка 6% на ИЖС поддерживает интерес к земле под жилищное строительство — тему разбирает статья об инвестициях в земельные участки. Ожидаемый рост арендных ставок на фоне отложенного спроса добавляет аргумент в пользу готовых объектов под сдачу. В АВИВ Капитал при подобных сдвигах спроса усиливают фильтр по дисконту к рынку и срокам экспозиции лота, чтобы итог сделки не зависел от одной ипотечной программы.
Вопросы и ответы
Что изменилось в семейной ипотеке с 1 октября 2026 года?
Ставка стала дифференцированной по числу детей: 4–12% годовых в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и 2–10% в остальных регионах. Максимальный срок кредита сократили вдвое, а ставка на ИЖС для всех семей осталась на уровне 6%.
Почему выдача ипотеки выросла в сентябре, если условия ужесточаются?
Сработал «эффект дедлайна»: семьи и банки ускорили оформление сделок до вступления новых правил в силу. ВТБ и Сбербанк зафиксировали максимальные месячные объёмы выдач семейной ипотеки с начала 2026 года.
Подорожают ли новостройки и аренда после изменений?
Заметного роста цен на новостройки эксперты не ожидают, поскольку спрос скорее снизится. А аренда жилья может подорожать: часть покупателей с одним-двумя детьми отложит покупку и перейдёт на съём.
Источники: РИА Недвижимость — данные ВТБ о выдаче ипотеки в сентябре, РБК Недвижимость — прогноз экспертов по семейной ипотеке, РБК Недвижимость — рекорд Сбербанка по семейной ипотеке. Публикация носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной или юридической рекомендацией.
Как защитить сделку от колебаний ипотечных программ?
Разбираем конкретный объект и подбираем стратегию с учётом актуальных условий кредитования и дисконта к рынку.