3 ноября 2026 года аналитический центр «Домклик» Сбербанка и пресс-служба ВТБ сообщили, что доля рыночной (без государственной субсидии) ипотеки в выдачах банков в октябре 2026 года впервые за два года превысила 50%: у Сбербанка она достигла 53,1%, у ВТБ — 52% против 38% месяцем ранее.
- В октябре 2026 года доля рыночной ипотеки в выдачах Сбербанка достигла 53,1% — впервые за два года выше половины всех кредитов, сообщил «Домклик».
- У ВТБ доля рыночных программ выросла до 52% против 38% в сентябре, объём выдач по ним составил 14,8 млрд рублей.
- Выдачи «Семейной ипотеки» у Сбербанка упали в 4,4 раза к сентябрю — до 68,4 млрд рублей, доля программы снизилась до 32,1%.
- Причина обвала — ужесточение условий «Семейной ипотеки» с 1 октября 2026 года: требования к доходу заёмщика выросли почти вдвое.
- На вторичном рынке жилья приходится около 85% сделок по рыночным ипотечным программам ВТБ.
Что произошло с ипотекой в октябре 2026 года
По данным аналитического центра «Домклик» Сбербанка, в октябре 2026 года доля базовой (рыночной) ипотеки в выдачах банка составила 53,1% против доли программ с господдержкой 46,9%. Директор департамента «Домклик» Алексей Лейпи отметил: «Важным событием октября стало изменение условий семейной ипотеки. В настоящий момент рынок адаптируется к новым реалиям. При этом уверенно растёт базовая (рыночная) ипотека. Впервые за два года её доля превысила 50%, а объёмы выдач второй месяц держатся выше 110 миллиардов рублей».
Аналогичную динамику зафиксировал ВТБ: по словам начальника управления «Ипотечное кредитование» Сергея Бабина, доля рыночной ипотеки в выдачах банка выросла до 52% против 38% месяцем ранее, объём выдач составил 14,8 млрд рублей. Около 85% сделок по рыночным программам ВТБ приходится на вторичный рынок.
Как перераспределились доли ипотечных программ: цифры
Данные «Домклик» по структуре выдач Сбербанка в октябре 2026 года показывают, что падение «Семейной ипотеки» оказалось резким, а остальные льготные программы почти не изменились в объёме.
| Программа | Доля в выдачах Сбербанка, октябрь 2026 | Объём, млрд руб. | Динамика к сентябрю |
|---|---|---|---|
| Рыночная (базовая) ипотека | 53,1% | 113,7 | второй месяц выше 110 млрд руб. |
| «Семейная ипотека» | 32,1% | 68,4 | в 4,4 раза меньше |
| Ипотека для Дальнего Востока и Арктики | — | 24 | +10,5% |
| ИТ-ипотека | — | ≈5 | — |
Почему просела «Семейная ипотека»
С 1 октября 2026 года изменились параметры «Семейной ипотеки»: требования к доходу заёмщика для оформления кредита выросли почти вдвое, что резко сократило круг претендентов на льготную ставку. Алексей Лейпи назвал спад закономерным: «Спад выдач по «Семейной ипотеке» закономерен: он стал следствием ажиотажного спроса, последние волны которого пришлись на июнь и сентябрь» 2026 года — заёмщики успели оформить кредиты на старых условиях до вступления новых правил в силу.
На фоне сокращения льготного контура рыночная ипотека осталась практически единственным массовым инструментом для покупателей, не подпадающих под оставшиеся программы поддержки (многодетные семьи, IT-специалисты, жители Дальнего Востока и Арктики).
Что будет с ипотекой дальше
Банк России 25 октября 2026 года второй раз подряд сохранил ключевую ставку на уровне 14% годовых, поэтому ставки по рыночной ипотеке останутся высокими. Это удерживает спрос на вторичном рынке и ограничивает доступность ипотеки для покупки инвестиционных объектов.
Что это значит для инвестора
АВИВ КАПИТАЛ управляет капиталом частных инвесторов в недвижимости Москвы, Подмосковья и Дубая, работая со стратегиями флиппинга квартир, реновации, земельных участков и Light Industrial. Рост доли дорогой рыночной ипотеки и сокращение льготного контура означают, что стратегии, завязанные на субсидированный ипотечный рычаг, становятся менее предсказуемыми: часть покупателей, которые раньше ориентировались на «Семейную ипотеку», теперь либо откладывают покупку, либо переходят на вторичный рынок с дисконтом.
Для частного инвестора это усиливает аргумент в пользу сделок за собственный или привлечённый капитал без опоры на льготную ставку — например, флиппинга квартир в Москве, где доходность строится на покупке с дисконтом и быстрой перепродаже, а не на кредитном плече. При ставках по рыночной ипотеке, близких к уровню ключевой ставки ЦБ, разумно сопоставлять вложение в объект с альтернативой — вопрос, что выгоднее, недвижимость или вклад при текущей доходности депозитов, становится практическим расчётом, а не риторическим. На динамику цен также влияет сокращение льготного спроса — подробный разбор того, что будет с ценами на недвижимость в 2026 году, помогает скорректировать горизонт выхода из сделки.
Снижение доли льготной ипотеки означает, что для инвестора ипотечный рычаг больше не базовый инструмент — ставка по рыночным программам сопоставима с доходностью многих консервативных активов. Мы отбираем объекты с дисконтом к рынку и считаем сделку в деньгах после налогов и издержек на обслуживание, а не в расчёте на субсидированную ставку, и сопровождаем инвестора от выбора объекта до выхода из сделки.
Вопросы и ответы
Что такое рыночная ипотека и чем она отличается от льготной?
Рыночная, или базовая, ипотека — это кредит без государственной субсидии ставки: её условия банк определяет самостоятельно, отталкиваясь от ключевой ставки ЦБ, которая на 25 октября 2026 года сохранена на уровне 14% годовых. Льготные программы, такие как «Семейная ипотека», ИТ-ипотека или ипотека для Дальнего Востока, имеют ограниченную ставку и условия, установленные государством.
Почему доля рыночной ипотеки выросла в октябре 2026 года?
Доля выросла из-за резкого падения выдач «Семейной ипотеки»: с 1 октября 2026 года требования к доходу заёмщика для участия в программе выросли почти вдвое, поэтому у Сбербанка объём выдач по ней сократился в 4,4 раза к сентябрю, а доля рыночной ипотеки поднялась до 53,1%, у ВТБ — до 52%.
Что делать инвестору при дорогой рыночной ипотеке в 2026 году?
Стоит снижать зависимость стратегии от ипотечного рычага: рассматривать сделки за собственный или привлечённый капитал, искать объекты с дисконтом на вторичном рынке, где сосредоточено около 85% сделок по рыночным программам, и сравнивать доходность объекта с альтернативными активами при текущей ключевой ставке 14%.
Как изменились условия «Семейной ипотеки» с 1 октября 2026 года?
С 1 октября 2026 года требования к доходу заёмщика для оформления «Семейной ипотеки» выросли почти вдвое, что резко сузило круг заёмщиков, имеющих право на льготную ставку, и привело к падению выдач программы в 4,4 раза по сравнению с сентябрём.
Источники: РИА Недвижимость — доля рыночной ипотеки в выдачах Сбербанка превысила 50%, РИА Недвижимость — доля рыночной ипотеки в выдачах ВТБ превысила 50%, РБК Недвижимость — структура ипотечных выдач в октябре 2026 года. Публикация носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной или юридической рекомендацией.
Хотите инвестировать в недвижимость без опоры на льготную ипотеку?
Расскажем, как стратегии АВИВ КАПИТАЛ строятся на собственном капитале и дисконте к рынку, а не на субсидированной ставке.