23 сентября 2026 года Банк России опубликовал обзор банковского сектора за август, а Росреестр по Москве отчитался о резком падении числа ипотечных сделок в столице. Рост ипотечного портфеля в стране остаётся на минимальных с начала года темпах — 0,5% за месяц, а в Москве количество зарегистрированных ипотек в августе обвалилось на 35% к прошлому году. Дорогие рыночные кредиты продолжают вытеснять покупателей в госпрограммы и на вторичный рынок за наличные.
Ипотечный портфель: рост есть, но минимальный
По данным ЦБ, задолженность населения по ипотеке на 1 сентября достигла 24,8 трлн рублей, увеличившись за месяц на 0,5% и за год — на 10,2%. Темп практически не изменился по сравнению с июлем (+0,4%) и остаётся близким к среднемесячным значениям февраля–июля. Ипотека на балансе банков без учёта секьюритизации выросла сильнее — до 22,7 трлн рублей, на 0,6% за месяц и 12,7% за год.
Объём выдач в августе увеличился на 5%, до 381 млрд рублей. Почти 56% выдач пришлось на программы с господдержкой — около 213 млрд рублей, из которых 182 млрд рублей выдано по «Семейной ипотеке», на 18% больше июльских 154 млрд рублей. Рыночная ипотека, напротив, просела до 167 млрд рублей против 175 млрд в июле: по оценке регулятора, средняя ставка по таким кредитам держится около 18% годовых.
Москва: число сделок с ипотекой рухнуло на треть
Управление Росреестра по Москве зарегистрировало в январе–августе 62,4 тысячи договоров ипотечного жилищного кредитования — на 20% меньше, чем годом ранее. В августе ведомство оформило 6,1 тысячи ипотек: это на 35% меньше результата августа 2025 года и на 19% меньше июльского показателя.
При этом продажи на вторичном рынке жилья в целом за восемь месяцев выросли на 4%, до 89,5 тысячи сделок: в августе зарегистрировано 10,9 тысячи переходов прав — почти на 3% больше, чем годом ранее. Разрыв между общим числом сделок и числом ипотек показывает, что всё больше покупателей на вторичном рынке обходятся без кредита — расплачиваются наличными или используют альтернативные схемы.
Почему рынок держится на господдержке
- Ключевая ставка ЦБ остаётся на уровне 14% годовых — регулятор взял паузу в снижении на заседании 13 сентября;
- рыночные ипотечные ставки около 18% годовых делают кредит без субсидий недоступным для большинства покупателей;
- доля проблемных ипотечных кредитов пока невелика — 2,1% портфеля (0,5 трлн рублей), они на 72% покрыты резервами;
- основной прирост выдач обеспечивают семейная и другие льготные программы, а не рыночный сегмент.
Что это значит для инвестора
Падение числа ипотечных сделок в Москве напрямую касается стратегий, завязанных на быстрой перепродаже жилья конечному покупателю. Если часть аудитории теряет доступ к дешёвому кредиту, пул платёжеспособных покупателей сужается, а сроки экспозиции объекта растут. В флиппинге квартир в Москве это означает более осторожный отбор лотов — акцент на сегменты, где покупатели чаще платят наличными или используют семейную ипотеку, и заведомый дисконт к рынку на входе, чтобы сохранить маржу при более долгой экспозиции.
Часть капитала в такой фазе рынка логично распределять в стратегии, слабо зависящие от ипотечного цикла — например, в земельные участки в Подмосковье, где выход не привязан к жилищному кредитованию конечных покупателей. В АВИВ Капитал перед сделкой отдельно проверяют ликвидность выхода и структуру спроса на объект — наличная или ипотечная, чтобы не закладывать в модель кредитных покупателей, которых на рынке становится меньше.
Вопросы и ответы
Почему ипотека почти не растёт, хотя ключевую ставку уже снижали в 2026 году?
Рыночные ставки по ипотеке остаются около 18% годовых, что делает кредит без субсидий дорогим. Основной рост обеспечивают программы с господдержкой, а не рыночный сегмент, который в августе даже сократился в объёме выдач.
Значит ли падение числа ипотечных сделок в Москве, что цены на жильё снизятся?
Само по себе падение числа ипотек не гарантирует снижения цен: продажи на вторичном рынке в целом продолжают расти за счёт покупателей без кредита. Но сужение платёжеспособного спроса повышает риск дисконтов на объекты, где продавцы рассчитывают только на ипотечных покупателей.
Как это отражается на стратегии флиппинга квартир?
При сокращении числа ипотечных покупателей растут сроки экспозиции объекта на продажу, поэтому инвесторам важнее закупать лоты с дисконтом и ориентироваться на сегменты с наличным спросом, а не закладывать в расчёты быструю продажу в ипотеку.
Источники: Банк России — обзор банковского сектора, август 2026, РИА Недвижимость — замедление роста ипотеки, РИА Недвижимость — падение ипотечных сделок в Москве, РИА Недвижимость — рост продаж вторичного жилья в Москве. Публикация носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной или юридической рекомендацией.
Как инвестировать в недвижимость при дорогой ипотеке?
Разберём вашу ситуацию и подберём стратегию, устойчивую к колебаниям ипотечного рынка.