Банк России второй раз подряд сохранил ключевую ставку на уровне 14% годовых

23 октября 2026 года Банк России второй раз подряд сохранил ключевую ставку на уровне 14% годовых и одновременно снизил прогноз роста ипотечного кредитования в 2026 году — до 6–9% вместо ранее ожидавшихся 6–10%.

Почему ЦБ второй раз подряд сохранил ставку

Совет директоров Банка России принял решение на предпоследнем в этом году заседании, объяснив паузу повышенным ценовым давлением и сохраняющимися высокими инфляционными ожиданиями. Решение совпало с ожиданиями рынка: по консенсус-прогнозу РБК, 27 из 30 опрошенных аналитиков крупных банков и инвестиционных компаний предсказывали, что регулятор продлит паузу.

Как изменился прогноз по ипотечному кредитованию

Банк России скорректировал среднесрочный прогноз роста ипотечного портфеля — на ближайшие два года ожидания снижены, а на 2028–2029 годы оставлены без изменений.

Что будет со ставками по ипотеке до конца 2026 года

По данным ДОМ.РФ, средние ставки по рыночной ипотеке «замерли» на уровне около 18,7% с середины лета 2026 года. При этом в октябре, несмотря на неизменную ключевую ставку, отдельные крупные банки повысили ставки по ипотеке. Директор по рейтингам кредитных институтов «Эксперт РА» Екатерина Щурихина считает, что до конца 2026 года средние ставки по ипотеке, вероятно, останутся выше 18%: «Повышение ставок вряд ли станет массовым — большинство банков не меняли условия при сохранении жёстких риск-политик к оценке заёмщиков». Завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета Александр Цыганов допускает лишь небольшую коррекцию — от 0,1 до 0,5 процентного пункта у отдельных игроков.

Массового рефинансирования старых кредитов эксперты также не ждут: по оценке управляющего директора рейтинговой службы НРА Сергея Клисенко, широкая волна рефинансирования станет возможной не ранее 2028 года, когда рыночные ставки опустятся ниже 15%.

Почему застройщики переносят запуск новых проектов на 2027 год

Высокая ставка прежде всего бьёт по новым запускам жилья. Управляющий партнёр Umbrella Consulting Group Кирилл Агапов отмечает, что девелоперы пересчитывают экономику проектов: дорожает финансирование, удлиняется срок продаж, растут риски — часть стартов перенесут на 2027 год, особенно в проектах с длительным циклом и высокой долей заёмных средств. Основатель Nedvex Юлия Галимова уточняет, что бридж-финансирование под покупку земли сейчас стоит «ключ + 3–5 п.п.», то есть 17–19% годовых, а банки подняли требования к покрытию долга до 1,35–1,4x.

Коммерческий директор «Метриум» Дмитрий Проскурин прогнозирует, что темпы вывода новых проектов в массовом сегменте останутся низкими, но ожидает роста загородного строительства — за счёт сохранённой ставки 6% по семейной ипотеке на ИЖС, а также перетока клиентов на вторичный рынок и в сегмент аренды.

Что это значит для инвестора

Пауза в ключевой ставке при дорогой ипотеке выше 18% смещает спрос туда, где цена входа ниже и финансирование не критично для сделки. Для частного инвестора вопрос «недвижимость или вклад» при ставке 14% решается в пользу объектов с коротким циклом и дисконтом к рынку, а не длинных девелоперских проектов с заёмным плечом. Перенос запуска новостроек на 2027 год и рост скидок на первичном рынке — аргумент за стратегии, которые не зависят от проектного финансирования застройщика: вторичное жильё с последующей перепродажей и загородная земля.

Переток спроса на вторичный рынок, о котором говорит «Метриум», напрямую поддерживает экономику флиппинга квартир в Москве — разрыв в цене между первичным и вторичным жильём продолжит сокращаться, а значит, растёт база для покупки с дисконтом и быстрой перепродажи. Ожидаемый рост загородного строительства на фоне сохранённой льготной ставки 6% на ИЖС делает интересными инвестиции в загородную недвижимость — участки и дома под продажу в коттеджных посёлках Подмосковья, где цикл реализации короче, чем у многоквартирных проектов. АВИВ КАПИТАЛ управляет капиталом частных инвесторов в недвижимости Москвы, Подмосковья и Дубая — через флиппинг квартир, реновацию, земельные участки, загородные посёлки и склады формата Light Industrial.

Вторая подряд пауза в ключевой ставке означает, что дешёвого проектного финансирования для застройщиков не будет ещё минимум полгода, а значит, часть предложения новостроек сдвинется на 2027 год. Для частного инвестора это не повод ждать — это повод искать объекты, которые не зависят от ставки 14% напрямую: вторичные квартиры с дисконтом для перепродажи, земельные участки под коттеджную застройку, готовые дома под продажу. Мы считаем доходность каждого объекта после налогов и издержек на обслуживание долга, а не по среднерыночным ожиданиям.

Вопросы и ответы

Источники: РБК Недвижимость — ЦБ снова не стал менять ключевую ставку, РИА Недвижимость — ЦБ снизил прогноз роста ипотечного кредитования, РИА Недвижимость — ставка 14% и перенос запуска жилищных проектов. Публикация носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной или юридической рекомендацией.