14 сентября 2026 года Банк России опубликовал проект «Основных направлений развития финансового рынка на 2027 год и период 2028 и 2029 годов» и предложил ограничить максимальный срок рассрочки на жильё тремя годами после ввода дома в эксплуатацию. Регулятор также хочет обязать застройщиков переоформлять квартиру в собственность покупателя сразу после сдачи дома с сохранением залога, вести расчёты через спецсчёт в банке-кредиторе стройки и передавать данные о платежах в бюро кредитных историй. Повод для инициативы — доля рассрочки в продажах новостроек снова приближается к рекордным уровням 2024–2025 годов.
Что предлагает Банк России по рассрочке на жильё
Проект направлен Президенту и Правительству, а затем будет обсуждаться на парламентских слушаниях в Госдуме. В части рассрочки ЦБ формулирует несколько ключевых изменений:
- Срок — не более трёх лет после ввода дома в эксплуатацию; сейчас застройщики нередко растягивают выплаты на пять-семь лет без единых ограничений.
- Собственность и залог — после сдачи дома квартира оформляется в собственность покупателя, но остаётся в залоге у застройщика до полного расчёта; если часть суммы покрыта ипотекой, залог переходит банку.
- Расчёты через спецсчёт — платежи по рассрочке должны проходить через счёт в банке, финансирующем стройку, по аналогии с эскроу.
- Пени не выше 20% годовых — от суммы просроченной задолженности при систематическом нарушении сроков оплаты.
- Данные в БКИ — информация о предоставленной рассрочке будет учитываться в кредитной истории покупателя так же, как ипотека или потребительский кредит.
Ещё летом 2026 года СМИ сообщали, что ЦБ и Минстрой готовят похожий законопроект, где также обсуждались запрет на наценку за рассрочку по сравнению с полной оплатой и квота — не более 25% квартир в одном жилом комплексе без согласия банка-кредитора стройки. Часть этих идей теперь закреплена в проекте «Основных направлений».
Почему рассрочка снова отвоёвывает рынок новостроек
Ключевая ставка держится на уровне 14% годовых третье заседание подряд, рыночная ипотека остаётся дорогой, а с февраля 2026 года ужесточили условия семейной ипотеки — ввели принцип «одна семья — один льготный кредит» и обязательное созаёмщичество супругов. Спрос на новостройки в феврале-марте просел, и застройщики снова начали замещать ипотеку рассрочкой.
По данным Росреестра по Москве, доля договоров долевого участия с привлечением кредитных средств упала с 57% в январе 2026 года до 35,5% в марте. С учётом покупок за собственные средства (10–15% сделок) аналитики «Индикаторов рынка недвижимости» (IRN.RU) оценивают, что доля рассрочки на рынке новостроек Москвы вновь приблизилась к половине сделок. А по рынку в целом за два года — с 2024 по 2026 год — доля таких договоров выросла примерно с 8 до 40%.
Риски, которые беспокоят регулятора
ЦБ подчёркивает, что рассрочка по сути близка к ипотечному кредиту, но не учитывается в долговой нагрузке заёмщика и не даёт покупателю гарантий, сопоставимых с кредитным договором. Это позволяет уже закредитованным гражданам набирать новые обязательства без учёта реальных возможностей, а застройщикам — скрыто завышать итоговую цену квартиры или устанавливать жёсткие штрафы за просрочку. Аналитики допускают, что доля расторжений договоров рассрочки в 2026 году может вырасти до 30% против нынешних 3–15% — то есть почти каждый третий покупатель рискует не справиться с обязательствами.
Что это значит для инвестора
Для частного инвестора новость — сигнал внимательнее проверять юридическую схему покупки при работе с новостройками: если квартира приобретается по договору рассрочки или по переуступке прав на такой договор, риски прежней «серой зоны» — отсутствие залога, непрозрачные пени, уязвимость при банкротстве застройщика — сохраняются до принятия финального документа. Именно поэтому в сделках, связанных с флиппингом квартир, в АВИВ Капитал делают ставку на объекты со сформированным правом собственности и прозрачной историей расчётов, а не на серые схемы рассрочки от застройщика. Тем, кто хочет снизить зависимость от условий конкретного девелопера, стоит присмотреться и к активам, менее чувствительным к льготным схемам продаж жилья — например, к инвестициям в земельные участки. Перед сделкой в АВИВ Капитал проверяют застройщика, схему расчётов и юридическую чистоту объекта, отбирая варианты с дисконтом и сопровождая клиента на всех этапах.
Вопросы и ответы
Что нового предлагает Банк России по рассрочке на жильё?
ЦБ хочет ограничить срок рассрочки тремя годами после сдачи дома, обязать переоформлять квартиру в собственность покупателя с сохранением залога у застройщика, проводить расчёты через спецсчёт, ограничить пени 20% годовых и передавать данные о платежах в бюро кредитных историй.
Когда изменения могут вступить в силу?
Пока это проект «Основных направлений развития финансового рынка», а не закон: документ направлен президенту и правительству и будет обсуждаться на парламентских слушаниях в Госдуме, после чего появится финальная версия. По более ранним сообщениям СМИ о готовящемся законопроекте ЦБ и Минстроя ориентировочной датой вступления норм в силу называли 1 сентября 2027 года.
Почему рассрочка снова заняла до трети рынка новостроек?
Ключевая ставка держится на уровне 14% годовых, а с февраля 2026 года ужесточились условия семейной ипотеки, из-за чего спрос на кредиты просел. Застройщики компенсируют это рассрочкой: по данным Росреестра, в Москве доля ипотечных сделок по ДДУ упала с 57% в январе до 35,5% в марте 2026 года, а доля рассрочки, по оценкам аналитиков, вернулась к 40–50%.
Источники: РИА Недвижимость — предложения ЦБ по ограничению рассрочки на жильё, Банк России — Основные направления развития финансового рынка на 2027–2029 годы, IRN.RU — доля рассрочки на рынке новостроек Москвы, Bank.Yuga.ru — детали законопроекта ЦБ и Минстроя о рассрочке. Публикация носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной или юридической рекомендацией.
Планируете купить новостройку в рассрочку или для перепродажи?
Специалисты АВИВ Капитал проверят схему расчётов и юридическую чистоту объекта перед сделкой.